La plupart des constructeurs et fournisseurs de composants calculent mal le coût total réel, en comparant différentes méthodes. Il est temps de remédier à cela.
Coût total : la seule chose qui compte
Avant de passer aux facteurs qui composent le modèle, nous sommes confrontés à un obstacle majeur et tenace : la pratique continue d’acheter sur la seule base du prix d’offre, pour laquelle il n’existe aucun argument viable.
La plupart des constructeurs et des fournisseurs de composants ne calculent, au mieux, qu'un calcul marginal du coût total réel et complet lorsqu'ils comparent les méthodes de construction. Si vous ne prenez pas en compte le coût total au-delà du prix de l'offre, il est impossible de faire un choix juste et précis. Avec le prix de l'offre seul, vous savez une chose : vos chiffres sont erronés. Seul le coût total compte.
Maintenant que nous sommes tous d'accord sur la recherche du coût total, examinons les facteurs à prendre en compte pour comparer la construction traditionnelle sur site aux méthodes hors site. Voici la liste actuelle, et, grâce aux commentaires de nos lecteurs et collègues, je m'attends à ce qu'elle évolue. Le point de départ est le coût total réel de vos méthodes de construction actuelles comparé au coût une fois livré et monté des techniques hors site que vous envisagez. Cela nécessite une analyse claire de chaque catégorie.
Tenez compte de ces 12 facteurs lors de la comparaison entre la construction sur site et la construction hors site
1. Gains de temps de cycle
Cette mesure exige une honnêteté absolue quant à votre temps de cycle actuel, et non à ce que dit le planning papier. Se leurrer fausse les données et invalide la comparaison des coûts. Les fournisseurs ont tendance à surestimer les jours gagnés grâce à leurs systèmes hors site ; les constructeurs ont tendance à sous-estimer le nombre réel de jours prévus. Admettons la réalité et calculons la valeur. Peu de savoir-faire. Le calculateur de jours gagnés de TrueNorth vous aidera (voir la fin de cet article pour en obtenir un exemplaire). Les économies de jours suffisent souvent à elles seules à justifier le passage à des méthodes de production hors site.
2. Économies directes de matière
Si vous faites appel à des partenaires commerciaux clés en main, ce chiffre peut être dissimulé dans leurs offres, mais il est essentiel de le révéler. Les panneaux muraux, par exemple, devraient absolument vous faire économiser sur vos coûts de bois, mais il est courant de voir les fabricants de panneaux gaspiller autant de matériaux en construisant trop que les pires charpentiers. Les rois, valets et écrêteurs excédentaires devraient être l'exception, et non la règle, tout comme les chevêtres surdimensionnés ou tout simplement inutiles. Les usines de panneaux ne devraient-elles pas être les leaders en matière d'ingénierie de la valeur ? Mettez-les au défi ! Leur offre initiale pourrait baisser considérablement si vous forcez la main, et la panélisation pourrait alors fonctionner.
3. Économies de main-d'œuvre directe
Les fermes de toit, les panneaux muraux et autres éléments préfabriqués permettent incontestablement aux charpentiers de réaliser des économies de main-d'œuvre, même si les ajustements d'offres sur les marchés de la construction traditionnelle sont difficiles à obtenir au départ. Mais si vous vous lancez sur un marché dominé par les fermes préfabriquées et demandez à un charpentier de construire vos toits en ossature traditionnelle, vous obtiendrez une augmentation de prix immédiate et substantielle. Cela peut demander du temps et de la formation, alors soyez patient. Vous ne constaterez peut-être pas ces économies au premier abord, mais après quelques mois, les charpentiers se rendront compte du temps gagné et la grande majorité s'adaptera – ou peut-être que vous n'obtiendrez pas la prochaine augmentation de vos concurrents.
4. Économies directes de main-d'œuvre et de matériaux, autres que l'encadreur
Lorsqu'ils passent d'une toiture à ossature bois à une charpente préfabriquée, les constructeurs négligent généralement la main-d'œuvre nécessaire à la structure elle-même. Ils négligent souvent les réductions de coûts potentielles pour d'autres aspects de la structure, notamment les matériaux et la main-d'œuvre inutiles pour les transferts de charges ponctuelles et les semelles de fondation plus épaisses pour supporter une charpente à ossature bois. De même, les fermes à âme permettent d'économiser une main-d'œuvre considérable pour vos mécaniciens. Négliger ces coûts revient à nier la pertinence de vos comparaisons.
5. Économies de réduction des déchets sur site
Outre la benne à déchets habituelle sur le chantier, les constructeurs collectent et évacuent les déchets de diverses manières. Dans notre pratique, nous avons appris à ne jamais nous fier aux chiffres indicatifs, car des coûts supplémentaires sont généralement omis. Des études montrent que les coûts moyens de collecte et d'enlèvement des déchets s'élèvent en moyenne à 1,500 15 $ par unité, et la construction hors site peut considérablement réduire ce montant. Les économies réalisées varient de 65 % à XNUMX % selon les mesures prises ; il est donc important d'analyser attentivement vos chiffres. En prime, vos chantiers sont plus propres, un avantage apprécié des artisans, des inspecteurs, des voisins et des clients.
6. Économies sur les frais administratifs et les frais généraux du constructeur
Rares sont ceux qui mesurent ce coût, mais il peut représenter bien plus que vous ne l'imaginez. Calculez la réduction des coûts d'achat et de facturation grâce à la réduction du nombre de fournisseurs et de corps de métiers pour maintenir votre système à jour et réduire le nombre de commandes, de factures et de chèques à traiter.
7. Réduction des déplacements prévus
Pour chaque fournisseur et chaque métier de votre processus actuel, calculez le nombre de déplacements nécessaires à la réalisation du travail. Ce seul résultat sera révélateur. Calculez maintenant le coût total de ces déplacements. Le modèle Excel de calcul du coût des déplacements de TrueNorth vous facilitera la tâche. (Voir ci-dessous pour un exemplaire gratuit.) Calculez maintenant la réduction des déplacements prévus grâce à l'utilisation de techniques de fabrication hors site et comparez les deux. C'est une révélation.
8. Réduction des déplacements inutiles
C'est très différent de la réduction des déplacements planifiés, et nous disposons de données concrètes montrant que le coût des déplacements inutiles s'élève en moyenne à 10 12 $ par unité, un chiffre plus réaliste se situant entre 15 XNUMX $ et XNUMX XNUMX $. Pourtant, presque aucun constructeur ne suit et ne calcule le nombre et la valeur des déplacements inutiles – ou de ceux qui devraient être superflus – sur les chantiers pour les fournisseurs et les corps de métier. Soit ils n'en comprennent pas l'impact, soit ils ne savent pas le mesurer, voire les deux. (Là encore, notre calculateur de coût de déplacement vous aidera à le calculer.) Une fois ce coût déterminé, déterminez combien de déplacements inutiles les méthodes hors chantier peuvent éliminer. Je vous garantis que c'est bien plus que vous ne l'imaginiez.
9. Réduction du VPO
Qu'on l'appelle VPO, FPO, EPO ou simplement variance, c'est une épidémie nationale et le principal frein aux marges dans le secteur immobilier. Tout ce qui concerne la main-d'œuvre, les matériaux et les frais généraux associés générés après la mise en chantier d'un logement constitue une variance. Point final. Même si pour vous, il ne s'agit que de choix des clients, ce sont des variances qui vous coûtent cher, à vous, à vos fournisseurs et à vos corps de métier. Je n'ai pas encore trouvé un seul constructeur qui mesure la variance de manière exhaustive et précise, mais faites de votre mieux pour calculer ce qui sera éliminé grâce à des techniques de construction hors chantier, comme les commandes rapides de bois, les déplacements supplémentaires du charpentier et la réduction des dommages sur chantier, entre autres.
10. Réduction des reprises de processus
C'est un autre facteur difficile à calculer, car personne ne le mesure, et pourtant, force est de constater que les marges en pâtissent. Toute reprise effectuée avant la clôture est une perte pour tous. Analysez attentivement ce facteur, sollicitez votre équipe terrain pour estimer les coûts, en grande partie cachés, et calculez la valeur monétaire des économies réalisables.
11. Réduction de la garantie
On trouve encore des constructeurs qui ne suivent pas avec précision et exhaustivité la garantie après clôture, tant en termes de fréquence que de coût de chaque élément. Sans cela, vous passerez à côté de l'impact total. En supposant que vous disposiez de ces données, estimez de manière réaliste les économies que vous pourriez réaliser en appliquant différentes technologies de fabrication. La plupart devraient contribuer à réduire les appels sous garantie et les coûts. N'oubliez pas : le facteur de coût le plus important est l'impact des appels sous garantie sur la satisfaction client. Il est presque impossible de le mesurer avec précision, mais il faut en tenir compte.
12. Exigences en matière d'équipement
Aujourd'hui, les grues, les pompes et autres équipements de manutention sont omniprésents. Il est donc essentiel de calculer la différence de coût entre les méthodes traditionnelles et les approches hors site. Les coûts supplémentaires peuvent être négligeables ou rédhibitoires.
