Sebagian besar pembangun dan pemasok komponen kurang teliti dalam menghitung total biaya sebenarnya (full-loaded) ketika membandingkan berbagai metode. Saatnya untuk memperbaikinya.
Total Biaya: Satu-satunya Hal yang Penting
Sebelum kita beranjak ke faktor-faktor yang menyusun model tersebut, kita menghadapi kendala besar yang membandel: praktik pembelian berkelanjutan berdasarkan harga penawaran saja, yang tidak ada argumen kuatnya.
Kebanyakan pembangun dan "pemasok komponen" hanya melakukan perhitungan marjinal dalam menghitung total biaya sebenarnya yang tercakup penuh ketika membandingkan metode konstruksi. Jika Anda tidak memperhitungkan lebih dari harga penawaran untuk mempertimbangkan total biaya, mustahil untuk membuat keputusan yang adil dan akurat tentang pilihan yang tepat. Dengan harga penawaran saja, Anda hanya tahu satu hal: Angka Anda salah. Total biaya adalah satu-satunya hal yang penting.
Setelah kita semua sepakat tentang biaya total, mari kita pertimbangkan faktor-faktor yang digunakan saat membandingkan konstruksi tradisional di lokasi dengan metode di luar lokasi. Berikut daftarnya saat ini, dan—dengan masukan dari pembaca dan kolega—saya perkirakan akan ada perubahan. Titik awalnya adalah total biaya sebenarnya dari metode konstruksi Anda saat ini dibandingkan dengan biaya pemasangan dan pemasangan baru dari teknik di luar lokasi apa pun yang Anda pertimbangkan. Hal ini menuntut tinjauan yang cermat untuk setiap kategori.
Pertimbangkan 12 Faktor Ini Saat Membandingkan Konstruksi di Lokasi dengan Konstruksi di Luar Lokasi
1. Penghematan waktu siklus
Pengukuran ini membutuhkan kejujuran yang sangat tinggi tentang waktu siklus aktual Anda saat ini, bukan apa yang tertera di jadwal cetak. Membohongi diri sendiri di sini akan merusak data dan membatalkan perbandingan biaya. Pemasok cenderung melebih-lebihkan jumlah hari yang dihemat dari penggunaan sistem di luar lokasi mereka; kontraktor cenderung meremehkan jumlah hari yang sebenarnya dari jadwal. Hadapi fakta yang pahit ini dan hitunglah nilainya. Hanya sedikit yang tahu caranya. Kalkulator Hari Terhemat TrueNorth akan membantu (lihat bagian akhir artikel ini untuk mendapatkan salinannya). Jumlah hari yang dihemat saja seringkali cukup untuk membenarkan peralihan ke metode produksi di luar lokasi.
2. Penghematan material langsung
Jika Anda menggunakan mitra dagang siap pakai, angka ini mungkin tersembunyi dalam penawaran mereka, tetapi penting untuk mengungkapnya. Panel dinding, misalnya, seharusnya menghemat biaya kayu Anda, tetapi produsen panel sering kali membuang material sebanyak yang dilakukan oleh pembuat rangka kayu terburuk karena membangun secara berlebihan. Kelebihan king, dongkrak, dan cripple seharusnya menjadi pengecualian, bukan aturan, begitu pula header berukuran besar atau yang memang tidak diperlukan. Bukankah seharusnya pabrik panel menjadi yang terdepan dalam rekayasa nilai? Tantang mereka! Penawaran awal mereka mungkin turun drastis jika Anda memaksakan masalah ini, dan tiba-tiba panelisasi mungkin berhasil.
3. Penghematan tenaga kerja langsung
Rangka atap, panel dinding, dan komponen siap pakai lainnya jelas menghemat tenaga kerja bagi para tukang rangka, meskipun penyesuaian harga di pasar konstruksi tetap sulit dilakukan—pada awalnya. Namun, pergilah ke pasar yang didominasi oleh rangka atap rekayasa dan mintalah tukang rangka untuk membangun atap Anda secara langsung, dan Anda akan mendapatkan kenaikan harga yang langsung dan substansial. Proses ini membutuhkan waktu dan pelatihan, jadi bersabarlah. Anda mungkin tidak melihat penghematan tersebut pada awalnya, tetapi setelah beberapa bulan, tukang rangka akan menyadari betapa banyak waktu yang mereka hemat, dan sebagian besar akan menyesuaikan diri—atau mungkin Anda tidak mendapatkan kenaikan harga berikutnya seperti yang didapatkan pesaing Anda.
4. Penghematan tenaga kerja langsung dan material, selain pembingkai
Saat beralih dari atap kayu ke rangka atap pabrik, pembangun biasanya memperhitungkan biaya tenaga kerja untuk struktur atap itu sendiri. Yang sering mereka lewatkan adalah potensi pengurangan biaya untuk aspek lain dari struktur tersebut, yaitu material dan tenaga kerja yang tidak lagi diperlukan untuk transfer beban titik dan pondasi yang lebih tebal untuk menopang rangka atap kayu. Demikian pula, rangka atap web menghemat banyak biaya tenaga kerja mekanik Anda. Abaikan biaya-biaya tersebut, dan perbandingan Anda tidak akan efektif.
5. Penghematan pengurangan limbah di tempat
Selain tempat pembuangan sampah umum di lokasi, para pembangun mengumpulkan dan membuang sampah dengan berbagai cara. Dalam praktik kami, kami telah belajar untuk tidak pernah menerima angka-angka awal, karena biasanya ada biaya tambahan yang tidak diperhitungkan. Survei menunjukkan biaya pengumpulan dan pembuangan sampah rata-rata $1,500 per unit, dan konstruksi di luar lokasi benar-benar dapat mengurangi biaya tersebut. Angka penghematan bervariasi dari 15 persen hingga 65 persen, tergantung seberapa jauh Anda melangkah, jadi gali lebih dalam angka-angka Anda. Sebagai bonus, lokasi kerja Anda menjadi lebih bersih, sesuatu yang disukai oleh para pekerja, inspektur, tetangga, dan pelanggan.
6. Penghematan administrasi dan biaya overhead pembangun
Hampir tidak ada yang mengukurnya, tetapi bisa jadi nilainya jauh lebih besar daripada yang Anda sadari. Hitung pengurangan biaya pembelian dan penagihan melalui pengurangan jumlah pemasok dan transaksi agar sistem Anda tetap mutakhir, serta jumlah pesanan, faktur, dan cek yang harus Anda proses.
7. Pengurangan perjalanan terencana
Untuk setiap pemasok dan perdagangan dalam proses Anda saat ini, hitung jumlah perjalanan yang diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut. Itu saja sudah cukup. Sekarang, hitung total biaya perjalanan tersebut. Templat Excel Kalkulator Biaya Perjalanan TrueNorth akan mempermudah proses ini. (Lihat di bawah untuk salinan gratis.) Sekarang, hitung pengurangan perjalanan yang direncanakan melalui penggunaan teknik manufaktur di luar lokasi dan bandingkan keduanya. Ini akan membuka mata Anda.
8. Pengurangan perjalanan yang terbuang
Hal ini sangat berbeda dengan pengurangan perjalanan terencana, dan kami memiliki data akurat yang menunjukkan biaya perjalanan yang terbuang rata-rata sebesar $10 per unit, dengan $12 hingga $15 merupakan angka yang lebih realistis. Namun, hampir tidak ada kontraktor yang melacak dan menghitung jumlah dan nilai perjalanan yang terbuang—atau yang seharusnya tidak diperlukan—ke lokasi konstruksi untuk pemasok dan pekerja. Entah mereka tidak memahami dampaknya atau tidak tahu cara mengukurnya, atau keduanya. (Sekali lagi, Kalkulator Biaya Perjalanan kami akan membantu Anda menghitungnya.) Setelah Anda menentukan biaya tersebut, tentukan berapa banyak perjalanan terbuang yang dapat dihilangkan dengan metode di luar lokasi. Saya jamin jumlahnya jauh lebih besar dari yang Anda bayangkan.
9. Pengurangan VPO
Entah Anda menyebutnya VPO, FPO, EPO, atau sekadar varians, varians adalah epidemi nasional dan sumber utama kerugian margin di industri perumahan. Segala sesuatu dalam tenaga kerja, material, dan biaya overhead yang menyertainya yang dihasilkan setelah pembangunan perumahan dimulai adalah varians. Titik. Sekalipun bagi Anda itu hanyalah pilihan pelanggan, varians tersebut merugikan Anda, juga pemasok dan pekerja Anda. Saya belum menemukan satu pun kontraktor yang mengukur varians secara lengkap dan tepat, tetapi lakukan yang terbaik dan hitunglah berapa banyak yang akan dihilangkan melalui teknik pembangunan di luar lokasi, seperti pesanan kayu yang cepat, perjalanan tambahan untuk tukang rangka, dan pengurangan kerusakan di lokasi, di antara yang lainnya.
10. Pengurangan pengerjaan ulang proses
Ini juga sulit dihitung karena tidak ada yang mengukurnya, tetapi tidak dapat disangkal bahwa margin keuntungan akan menurun. Setiap pengerjaan ulang yang dilakukan sebelum penutupan akan merugikan semua pihak. Perhatikan faktor ini dengan saksama, mintalah staf lapangan Anda untuk memperkirakan biaya yang paling terpendam, dan hitung nilai dolar untuk berapa banyak yang dapat dihemat.
11. Pengurangan garansi
Kami masih menemukan kontraktor yang gagal melacak garansi pasca-penutupan secara akurat dan lengkap, baik dari segi frekuensi maupun biaya setiap komponen. Kurang dari itu, Anda akan kehilangan dampak penuhnya. Dengan asumsi Anda memiliki data tersebut, buatlah perkiraan realistis tentang berapa banyak penghematan yang akan Anda dapatkan dengan menerapkan berbagai teknologi manufaktur. Sebagian besar teknologi tersebut seharusnya dapat membantu mengurangi panggilan dan biaya garansi, dan ingat: Faktor biaya terbesar di sini adalah dampak panggilan garansi terhadap kepuasan pelanggan. Hal ini hampir mustahil untuk diukur secara akurat, tetapi harus diperhitungkan.
12. Persyaratan peralatan
Saat ini, derek, pompa, dan peralatan penanganan material lainnya ada di mana-mana, jadi penting untuk menghitung selisih biaya peralatan antara metode tradisional dan pendekatan di luar lokasi. Biaya tambahan ini bisa bervariasi, mulai dari yang tidak signifikan hingga yang sangat merugikan.
