La maggior parte dei costruttori e dei fornitori di componenti calcolano solo marginalmente il costo totale effettivo e completo quando confrontano vari metodi. È ora di rimediare.
Costo totale: l'unica cosa che conta
Prima di passare ai fattori che compongono il modello, ci troviamo di fronte a un ostacolo importante e ostinato: la pratica continua di acquistare solo in base al prezzo di offerta, per la quale non esiste alcuna argomentazione valida.
La maggior parte dei costruttori e dei "fornitori di componenti" si limita, nella migliore delle ipotesi, a calcolare in modo marginale il costo totale effettivo e completo quando confronta i metodi di costruzione. Se non si considera il costo totale oltre il prezzo di offerta, è impossibile determinare in modo equo e accurato la scelta giusta. Considerando solo il prezzo di offerta, si sa solo una cosa: i calcoli sono sbagliati. Il costo totale è l'unica cosa che conta.
Ora che siamo tutti d'accordo sulla ricerca del costo totale, consideriamo i fattori da utilizzare quando si confrontano i metodi di costruzione tradizionali in loco con quelli off-site. Ecco l'elenco attuale e, con il contributo di lettori e colleghi, mi aspetto che cambi. Il punto di partenza è il costo totale effettivo dei metodi di costruzione attuali rispetto al nuovo costo di consegna e installazione di qualsiasi tecnica off-site si stia prendendo in considerazione. Ciò richiede un'analisi approfondita di ciascuna categoria.
Considera questi 12 fattori quando confronti la costruzione in loco con quella fuori sede
1. Risparmio sui tempi di ciclo
Questa misura richiede una brutale onestà riguardo al tempo di ciclo effettivo attuale, non a quanto indicato nel programma cartaceo. Illudersi in questo caso rovina i dati e invalida il confronto dei costi. I fornitori tendono a sovrastimare i giorni risparmiati grazie all'utilizzo dei loro sistemi off-site; i costruttori tendono a sottostimare il numero effettivo di giorni di programma. Affrontate la cruda realtà e calcolate il valore. Pochi sanno come fare. Il calcolatore dei giorni risparmiati di TrueNorth vi aiuterà (vedere la fine di questo articolo per ottenerne una copia). I soli dollari dei giorni risparmiati sono spesso sufficienti a giustificare il passaggio a metodi di produzione off-site.
2. Risparmio diretto di materiali
Se vi affidate a partner commerciali chiavi in mano, questo numero potrebbe essere nascosto nelle loro offerte, ma è essenziale scoprirlo. I pannelli murali, ad esempio, dovrebbero assolutamente farvi risparmiare sul costo del legname, eppure è comune vedere i produttori di pannelli sprecare tanto materiale per sovracostruzione quanto i peggiori produttori di pannelli a telaio. Re, jack e storpi in eccesso dovrebbero essere l'eccezione, non la regola, così come le testate sovradimensionate o semplicemente non necessarie. Non dovrebbero essere le fabbriche di pannelli i leader in questo campo nell'ingegneria del valore? Metteteli in discussione! La loro offerta al primo tentativo potrebbe scendere notevolmente se forzate la mano, e improvvisamente la pannellizzazione potrebbe funzionare.
3. Risparmio diretto di manodopera
Capriate, pannelli per pareti e altri componenti prefabbricati consentono indubbiamente di risparmiare manodopera ai carpentieri, anche se inizialmente è difficile ottenere aggiustamenti delle offerte nei mercati delle costruzioni in legno. Ma se vai in un mercato dominato dalle capriate ingegnerizzate e chiedi a un carpentiere di costruire i tuoi tetti con il metodo del legno, otterrai un aumento di prezzo immediato e sostanziale. Può richiedere tempo e formazione, quindi sii paziente. Potresti non vedere questi risparmi all'inizio, ma dopo qualche mese i carpentieri capiranno quanto tempo risparmiano e la stragrande maggioranza si adeguerà, o forse non otterrai il successivo aumento che i tuoi concorrenti ottengono.
4. Risparmio diretto di manodopera e materiali, oltre al telaio
Quando si passa da tetti costruiti con travi in legno a capriate prefabbricate, i costruttori in genere escludono la manodopera per la struttura del tetto stessa. Ciò che spesso trascurano sono le potenziali riduzioni dei costi per altri aspetti della struttura, in particolare i materiali e la manodopera non più necessari per il trasferimento dei carichi puntuali e i basamenti di fondazione più spessi per sostenere una struttura del tetto costruita con travi in legno. Allo stesso modo, le capriate reticolari consentono di risparmiare notevolmente manodopera ai meccanici. Trascurare questi costi e i paragoni non saranno validi.
5. Risparmio sulla riduzione dei rifiuti in loco
Oltre al comune cassonetto da cantiere, i costruttori raccolgono e rimuovono i rifiuti in molti modi. Nella nostra pratica, abbiamo imparato a non fidarci mai dei numeri di prima mano, poiché di solito ci sono costi aggiuntivi che non vengono conteggiati. I sondaggi mostrano che i costi tipici di raccolta e rimozione dei rifiuti ammontano in media a 1,500 dollari per unità, tuttavia, e la costruzione fuori sede può sicuramente ridurli. I risparmi variano dal 15% al 65% a seconda della distanza percorsa, quindi analizzate attentamente i vostri dati. Come bonus, i vostri cantieri sono più puliti, cosa che artigiani, ispettori, vicini e clienti apprezzano.
6. Risparmio sui costi amministrativi e generali del costruttore
Quasi nessuno lo misura, ma può essere molto più costoso di quanto si pensi. Calcola la riduzione dei costi di acquisto e fatturazione attraverso la riduzione del numero di fornitori e transazioni da tenere aggiornate nel tuo sistema e del numero di ordini, fatture e assegni da elaborare.
7. Riduzione dei viaggi pianificati
Per ogni fornitore e settore nel tuo processo attuale, calcola il numero di viaggi necessari per svolgere il lavoro. Questo dato da solo sarà rivelatore. Ora calcola il costo totale di quei viaggi. Il modello Excel "Trip-Cost Calculator" di TrueNorth semplificherà il compito. (Vedi sotto per una copia gratuita.) Ora calcola la riduzione dei viaggi pianificati grazie all'utilizzo di tecniche di produzione esterne e confronta i due dati. È un'esperienza illuminante.
8. Riduzione dei viaggi sprecati
Questo è molto diverso dalla riduzione pianificata dei viaggi, e abbiamo dati concreti e concreti che mostrano che il costo dei viaggi a vuoto si aggira in media sui 10 dollari per unità, con cifre più realistiche tra i 12 e i 15 dollari. Eppure quasi nessun costruttore monitora e calcola il numero e il valore dei viaggi a vuoto – o comunque non necessari – verso i cantieri per fornitori e artigiani. O non ne comprendono l'impatto o non sanno come misurarlo, o entrambe le cose. (Anche in questo caso, il nostro Calcolatore del Costo dei Viaggi vi aiuterà a calcolarlo.) Una volta individuato quel costo, determinate quanti viaggi a vuoto fuori sede possono essere eliminati con i metodi off-site. Vi garantisco che sono significativamente maggiori di quanto immaginaste.
9. Riduzione del VPO
Che la si chiami VPO, FPO, EPO o semplicemente varianza, è un'epidemia nazionale e una delle principali cause di perdita di margine nel settore immobiliare. Tutto ciò che riguarda manodopera, materiali e le relative spese generali generate dopo l'inizio dei lavori è varianza. Punto. Anche se per voi si tratta semplicemente di scelte del cliente, sono varianze che costano a voi, così come ai vostri fornitori e alle vostre attività. Devo ancora trovare un singolo costruttore che misuri la varianza in modo completo e corretto, ma fate del vostro meglio e calcolate quanto verrà eliminato attraverso tecniche di costruzione fuori sede, come ordini di legname a breve termine, viaggi extra per il carpentiere e riduzione dei danni in loco, tra le altre cose.
10. Riduzione della rielaborazione del processo
Anche questo è un fattore difficile da calcolare perché nessuno lo misura, ma è innegabile che i margini ne risentano. Qualsiasi rielaborazione effettuata prima della chiusura è una perdita per tutti. Analizzate attentamente questo fattore, avvaletevi del vostro personale sul campo per stimare i costi per lo più nascosti e calcolate un valore in dollari per quanto si può risparmiare.
11. Riduzione della garanzia
Troviamo ancora costruttori che non riescono a monitorare in modo accurato e completo la garanzia post-chiusura, sia in termini di frequenza che di costo di ciascun articolo. Con dati inferiori, si perde l'impatto complessivo. Presumendo di disporre di tali dati, è opportuno fare una stima realistica di quanto si risparmierà applicando diverse tecnologie di produzione. La maggior parte dovrebbe contribuire a ridurre le chiamate in garanzia e i relativi costi. E ricordate: il fattore di costo più importante in questo caso è l'impatto delle chiamate in garanzia sulla soddisfazione del cliente. È quasi impossibile misurarlo con precisione, ma deve essere preso in considerazione.
12. Requisiti dell'attrezzatura
Oggigiorno, gru, pompe e altre attrezzature per la movimentazione dei materiali sono ovunque, quindi è fondamentale calcolare la differenza nei costi delle attrezzature tra i metodi tradizionali e gli approcci off-site. I costi aggiuntivi possono variare da irrilevanti a significativi.
