De meeste bouwers en leveranciers van componenten doen een marginale berekening van de werkelijke, volledig geladen, totale kosten bij het vergelijken van verschillende methoden. Het is tijd om daar verandering in te brengen.
Totale kosten: het enige dat telt
Voordat we verdergaan met de factoren die het model vormen, stuiten we op een groot en hardnekkig obstakel: de voortdurende praktijk van het kopen op basis van alleen de biedprijs. Hiervoor bestaat geen enkel steekhoudend argument.
De meeste bouwers en "leveranciers van componenten" doen hooguit een marginale taak door de werkelijke, volledig begrote totale kosten te berekenen bij het vergelijken van bouwmethoden. Als u niet verder kijkt dan de biedprijs om de totale kosten te overwegen, is het onmogelijk om een eerlijke, nauwkeurige bepaling van de juiste keuze te maken. Alleen al met de biedprijs weet u één ding: uw cijfers kloppen niet. De totale kosten zijn het enige dat telt.
Nu we het allemaal eens zijn over de totale kosten, laten we eens kijken naar de factoren die we moeten gebruiken bij het vergelijken van traditionele bouwmethoden ter plaatse met methoden buiten de bouwplaats. Hier is de huidige lijst, en – met input van lezers en collega's – verwacht ik dat deze zal veranderen. Het uitgangspunt zijn de werkelijke totale kosten van uw huidige bouwmethoden vergeleken met de nieuwe kosten van de geleverde en gemonteerde bouw van welke off-site technieken u ook overweegt. Dit vereist een eerlijke beoordeling van elke categorie.
Houd rekening met deze 12 factoren bij het vergelijken van bouw op locatie versus off-site bouw
1. Besparing op cyclustijd
Deze meting vereist brute eerlijkheid over uw werkelijke huidige cyclustijd, niet wat de papieren planning zegt. Als u zichzelf hiermee voor de gek houdt, verpest u de gegevens en maakt u de kostenvergelijking ongeldig. Leveranciers overschatten vaak de bespaarde dagen door het gebruik van hun off-site systemen; bouwers onderschatten vaak het werkelijke aantal geplande dagen. Zie de harde feiten onder ogen en bereken de waarde. Weinig kennis. De TrueNorth Saved-Day Calculator helpt (zie het einde van dit artikel voor een exemplaar). Alleen al de bespaarde dagen zijn vaak voldoende om de overstap naar off-site productiemethoden te rechtvaardigen.
2. Directe materiaalbesparing
Als u turnkey-partners inschakelt, kan dit bedrag verborgen zitten in hun offertes, maar het is essentieel om het te achterhalen. Wandpanelen zouden bijvoorbeeld absoluut moeten besparen op uw houtberekening, maar het komt vaak voor dat paneelfabrikanten net zoveel materiaal verspillen door overbouw als de slechtste vaklui. Overtollige kings, jacks en cipples zouden de uitzondering moeten zijn, niet de regel, net als oversized headers of headers die simpelweg niet nodig zijn. Zouden de paneelfabrieken hier niet de koplopers moeten zijn in value engineering? Daag ze uit! Hun eerste offerte kan aanzienlijk dalen als u de kwestie forceert, en plotseling zou paneelbouw wel eens kunnen werken.
3. Directe arbeidsbesparing
Dakspanten, wandpanelen en andere voorgebouwde componenten besparen onmiskenbaar arbeid voor constructeurs, ook al zijn prijsaanpassingen in markten waar standaardconstructies worden toegepast in eerste instantie moeilijk te realiseren. Maar ga naar een markt die gedomineerd wordt door technisch vervaardigde spanten en vraag een constructeur om uw daken direct te bouwen, en u krijgt direct een aanzienlijke prijsverhoging. Het kan tijd en training kosten, dus wees geduldig. U ziet die besparingen misschien niet meteen, maar na een paar maanden merken constructeurs hoeveel tijd ze besparen, en de overgrote meerderheid zal zich aanpassen – of misschien krijgt u niet de volgende prijsverhoging die uw concurrenten wel krijgen.
4. Directe besparingen op arbeid en materiaal, anders dan op de lijstenmaker
Bij de overstap van dakspanten naar in de fabriek gebouwde spanten, houden bouwers doorgaans geen rekening met de arbeid voor de dakconstructie zelf. Wat ze vaak over het hoofd zien, zijn potentiële kostenbesparingen voor andere aspecten van de constructie, namelijk de materialen en arbeid die niet langer nodig zijn voor puntlastoverdracht en dikkere funderingsvoeten om een dakspant te dragen. Webspanten besparen uw monteurs eveneens aanzienlijk op arbeid. Verwaarloos die kosten en uw vergelijkingen slaan nergens op.
5. Besparingen op afvalvermindering ter plaatse
Naast de gebruikelijke afvalcontainers verzamelen en verwijderen bouwers afval op vele manieren. In onze praktijk hebben we geleerd om nooit genoegen te nemen met zomaar wat cijfers, omdat er meestal extra kosten onopgemerkt blijven. Onderzoeken tonen echter aan dat de gemiddelde kosten voor afvalinzameling en -verwijdering $ 1,500 per eenheid bedragen, en off-site bouwen kan dit aanzienlijk verlagen. De besparingscijfers variëren van 15 tot 65 procent, afhankelijk van hoe ver u gaat, dus verdiep u grondig in uw cijfers. Als bonus zijn uw bouwplaatsen schoner, iets waar vakmensen, inspecteurs, buren en klanten blij mee zijn.
6. Bouwersadministratie en overheadbesparingen
Bijna niemand meet dit, maar het kan veel meer kosten dan u denkt. Bereken de kostenbesparing op inkoop en facturering door het aantal leveranciers en handelaren te verminderen om uw systeem up-to-date te houden en het aantal bestellingen, facturen en cheques dat u moet verwerken.
7. Vermindering van geplande reizen
Bereken voor elke leverancier en branche in uw huidige proces het aantal benodigde ritten om de klus te klaren. Dat alleen al is veelzeggend. Bereken nu de totale kosten van die ritten. De TrueNorth Trip-Cost Calculator Excel-sjabloon maakt dit eenvoudig. (Zie hieronder voor een gratis exemplaar.) Bereken nu de reductie in geplande ritten door het gebruik van off-site productietechnieken en vergelijk de twee. Het is een eyeopener.
8. Vermindering van verloren reizen
Dit is heel anders dan geplande rittenreductie, en we hebben harde, betrouwbare gegevens waaruit blijkt dat de kosten van verspilde ritten gemiddeld een conservatieve $ 10 per eenheid bedragen, met $ 12 tot $ 15 als realistischer bedrag. Toch houdt bijna geen enkele bouwer het aantal en de waarde bij van verspilde – of anderszins onnodige – ritten naar de bouwplaats voor leveranciers en vaklui. Of ze begrijpen de impact niet, of ze weten niet hoe ze die moeten meten, of allebei. (Ook hier helpt onze Trip-Cost Calculator je bij het berekenen ervan.) Zodra je die kosten hebt vastgesteld, bepaal je hoeveel verspilde ritten je met off-site methoden kunt elimineren. Ik garandeer je dat het aanzienlijk meer is dan je had gedacht.
9. VPO-reductie
Of je het nu VPO, FPO, EPO of gewoon variantie noemt, het is een landelijke epidemie en de voornaamste marge-inbreker in de woningbouw. Alles aan arbeid, materiaal en de bijbehorende overhead die na de start van een woningbouwproject wordt gegenereerd, is variantie. Punt uit. Zelfs als het voor jou slechts de selectie van klanten is, zijn het variaties die jou, maar ook je leveranciers en vakmensen geld kosten. Ik heb nog geen enkele aannemer gevonden die variantie volledig en correct meet, maar doe je best en bereken hoeveel er kan worden bespaard door bouwtechnieken buiten de bouwplaats, zoals korte bestellingen voor hout, extra ritten voor de timmerman en minder schade op de bouwplaats, enzovoort.
10. Vermindering van procesherwerking
Dit is ook een lastige factor om te berekenen, omdat niemand het meet. Toch valt niet te ontkennen dat de marges eronder lijden. Alle herbewerkingen die vóór de afsluiting worden uitgevoerd, zijn een verlies voor iedereen. Houd deze factor goed in de gaten, laat uw buitendienstmedewerkers schattingen maken van de grotendeels verborgen kosten en bereken hoeveel er in geld kan worden bespaard.
11. Garantievermindering
We zien nog steeds bouwers die de garantie na het sluiten van de overeenkomst niet nauwkeurig en volledig bijhouden, zowel qua frequentie als qua kosten van elk onderdeel. Minder dan dat en je mist de volledige impact. Ervan uitgaande dat je die gegevens hebt, maak dan een realistische schatting van hoeveel je kunt besparen door verschillende productietechnologieën toe te passen. De meeste zouden moeten helpen om het aantal garantieaanvragen en de kosten te verminderen. Onthoud: de grootste kostenfactor hier is de impact van garantieaanvragen op de klanttevredenheid. Het is bijna onmogelijk om nauwkeurig te meten, maar je moet er rekening mee houden.
12. Apparatuurvereisten
Tegenwoordig zijn kranen, pompen en andere apparatuur voor materiaalverwerking overal te vinden, dus het is essentieel om het verschil in apparatuurkosten tussen traditionele methoden en off-site benaderingen te berekenen. De extra kosten variëren van onbeduidend tot een dealbreaker.
