A maioria dos construtores e fornecedores de componentes faz um trabalho marginal de cálculo do custo total real e completo ao comparar vários métodos. É hora de remediar isso.
Custo total: a única coisa que importa
Antes de passarmos aos fatores que compõem o modelo, enfrentamos um grande e persistente obstáculo: a prática contínua de comprar apenas com base no preço de oferta, para a qual não há argumento viável.
A maioria dos construtores e "fornecedores de componentes" faz, na melhor das hipóteses, um trabalho marginal de cálculo do custo total real, totalmente carregado, ao comparar métodos de construção. Se você não for além do preço de proposta para considerar o custo total, será impossível fazer uma determinação justa e precisa da escolha certa. Considerando apenas o preço de proposta, você sabe apenas uma coisa: seus números estão errados. O custo total é a única coisa que importa.
Agora que estamos todos em sintonia na busca pelo custo total, vamos considerar os fatores a serem considerados ao comparar a construção tradicional no local com os métodos externos. Aqui está a lista atual e, com a contribuição de leitores e colegas, espero que ela mude. O ponto de partida é o custo total real dos seus métodos de construção atuais em comparação com o novo custo de entrega e montagem de quaisquer técnicas externas que você esteja considerando. Isso exige uma análise completa de cada categoria.
Considere estes 12 fatores ao comparar a construção no local com a construção externa
1. Economia no tempo de ciclo
Essa medida exige honestidade brutal sobre o seu tempo de ciclo atual, não sobre o que consta no cronograma impresso. Enganar-se aqui arruína os dados e invalida a comparação de custos. Os fornecedores tendem a superestimar os dias economizados com o uso de seus sistemas externos; os construtores tendem a subestimar o número real de dias programados. Encare os fatos brutais e calcule o valor. Poucos sabem como. A Calculadora de Dias Economizados da TrueNorth ajudará (veja o final deste artigo para obter uma cópia). Os valores dos dias economizados por si só costumam ser suficientes para justificar a mudança para métodos de produção externos.
2. Economia direta de material
Se você usa parceiros comerciais prontos para uso, esse número pode estar oculto em seus lances, mas é essencial descobri-lo. Painéis de parede, por exemplo, devem economizar bastante na sua retirada de madeira, mas é comum ver fabricantes de painéis desperdiçando tanto material com excesso de construção quanto os piores fabricantes de painéis de madeira. Excesso de painéis de madeira, macacos e aleijados deve ser a exceção, não a regra, assim como cabeçalhos superdimensionados ou aqueles simplesmente desnecessários. As fábricas de painéis não deveriam ser as líderes em engenharia de valor? Desafie-as! O lance inicial deles pode cair substancialmente se você forçar a barra, e de repente a panelização pode funcionar.
3. Economia direta de mão de obra
Treliças de telhado, painéis de parede e outros componentes pré-fabricados, sem dúvida, economizam mão de obra para os empreiteiros, embora ajustes de lances em mercados de construção convencional sejam difíceis de obter — inicialmente. Mas vá a um mercado dominado por treliças projetadas e peça a um empreiteiro para construir seus telhados de forma convencional e você obterá um aumento de preço imediato e substancial. Pode levar tempo e treinamento, então seja paciente. Você pode não ver essa economia no início, mas depois de alguns meses, os empreiteiros percebem o quanto economizam tempo, e a grande maioria se ajusta — ou talvez você não consiga o mesmo aumento que seus concorrentes.
4. Economia direta de mão de obra e material, além do enquadrador
Ao trocar telhados pré-fabricados por treliças pré-fabricadas, os construtores normalmente desconsideram a mão de obra necessária para a estrutura do telhado em si. O que eles frequentemente ignoram são potenciais reduções de custo em outros aspectos da estrutura, como os materiais e a mão de obra que não são mais necessários para transferências de carga pontuais e bases de fundação mais espessas para sustentar uma estrutura pré-fabricada. Da mesma forma, as treliças de teia economizam mão de obra considerável para seus mecânicos. Desconsidere esses custos e suas comparações não serão úteis.
5. Economia com redução de resíduos no local
Além da caçamba comum no canteiro de obras, os construtores coletam e removem os resíduos de diversas maneiras. Em nossa prática, aprendemos a nunca aceitar os números iniciais, pois geralmente há custos adicionais não contabilizados. Pesquisas mostram que os custos típicos de coleta e remoção de resíduos giram em torno de US$ 1,500 por unidade, e a construção fora do canteiro de obras pode reduzir significativamente esse valor. Os valores de economia variam de 15% a 65%, dependendo da distância percorrida, então analise seus números com cuidado. Como bônus, seus canteiros de obras ficam mais limpos, algo que comerciantes, inspetores, vizinhos e clientes adoram.
6. Economia com administração e custos indiretos do construtor
Quase ninguém mede isso, mas pode ser muito mais caro do que você imagina. Calcule a redução de custos em compras e faturamento por meio da redução do número de fornecedores e negócios para manter atualizado seu sistema e o número de pedidos, faturas e cheques que você precisa processar.
7. Redução de viagens planejadas
Para cada fornecedor e setor em seu processo atual, calcule o número de viagens necessárias para realizar o trabalho. Só isso já será revelador. Agora calcule o custo total dessas viagens. O modelo em Excel da Calculadora de Custo de Viagem da TrueNorth facilitará isso. (Veja abaixo uma cópia gratuita.) Agora calcule a redução nas viagens planejadas por meio do uso de técnicas de fabricação fora do local e compare os dois. É revelador.
8. Redução de viagens perdidas
Isso é muito diferente da redução de viagens planejadas, e temos dados concretos que mostram que o custo de viagens desperdiçadas gira em torno de US$ 10 mil por unidade, sendo de US$ 12 mil a US$ 15 mil um número mais realista. No entanto, quase nenhuma construtora monitora e calcula o número e o valor das viagens desperdiçadas — ou, de outra forma, desnecessárias — para os canteiros de obras de fornecedores e profissionais. Ou eles não entendem o impacto, ou não sabem como medi-lo, ou ambos. (Novamente, nossa Calculadora de Custo de Viagem ajudará você a calculá-lo.) Depois de definir esse custo, determine quantas viagens desperdiçadas os métodos fora do canteiro de obras podem eliminar. Garanto que é significativamente maior do que você imaginava.
9. Redução de VPO
Quer você chame de VPO, FPO, EPO ou apenas variância, é uma epidemia nacional e o principal ladrão de margem no setor imobiliário. Tudo em mão de obra, material e as despesas gerais geradas após o início de uma construção é variância. Ponto final. Mesmo que para você sejam apenas escolhas de clientes, são variâncias que custam a você, bem como aos seus fornecedores e profissionais. Ainda não encontrei uma única construtora que meça a variância de forma completa e correta, mas faça o seu melhor e calcule quanto será eliminado por meio de técnicas de construção fora do local, como pedidos curtos e rápidos de madeira, viagens extras para o emoldurador e redução de danos no local, entre outros.
10. Redução do retrabalho de processos
Este é outro fator difícil de calcular porque ninguém o mede, mas não há como negar que as margens sofrem como resultado. Qualquer retrabalho feito antes do fechamento é perda para todos. Analise esse fator com atenção, use sua equipe de campo para obter estimativas dos custos, em grande parte ocultos, e calcule um valor monetário para o quanto pode ser economizado.
11. Redução de garantia
Ainda encontramos construtoras que não conseguem monitorar de forma precisa e completa a garantia pós-fechamento, tanto pela frequência quanto pelo custo de cada item. Qualquer valor menor que isso e você perde o impacto total. Partindo do princípio de que você tem esses dados, faça uma estimativa realista de quanto você economizará aplicando diferentes tecnologias de fabricação. A maioria deve ajudar a reduzir as chamadas de garantia e os custos, e lembre-se: o maior fator de custo aqui é o impacto das chamadas de garantia na satisfação do cliente. É quase impossível mensurar com precisão, mas deve ser levado em consideração.
12. Requisitos do equipamento
Hoje em dia, guindastes, bombas e outros equipamentos de movimentação de materiais estão por toda parte, por isso é fundamental calcular a diferença nos custos de equipamentos entre os métodos tradicionais e as abordagens externas. Os custos extras variam de insignificantes a custos inviáveis.
