Die meisten Bauunternehmen und Zulieferer von Bauteilen ermitteln die tatsächlichen Vollkosten beim Vergleich verschiedener Bauweisen nur unzureichend. Es ist an der Zeit, das zu ändern.
Gesamtkosten: Nur darauf kommt es an
Bevor wir uns den Faktoren des Modells widmen, müssen wir ein großes, hartnäckiges Hindernis ansprechen: die weiterhin verbreitete Praxis, allein den Angebotspreis als Entscheidungsgrundlage zu nehmen – dafür gibt es keine überzeugende Rechtfertigung.
Die meisten Bauunternehmen und „Zulieferer von Bauteilen“ ermitteln die tatsächlichen Vollkosten beim Vergleich von Bauweisen bestenfalls unzureichend. Wer nicht über den Angebotspreis hinausgeht und die Gesamtkosten berücksichtigt, kann keine faire, fundierte Entscheidung treffen. Betrachtet man nur den Angebotspreis, steht eines fest: Die Zahlen stimmen nicht. Auf die Gesamtkosten kommt es an.
Da wir uns nun einig sind, dass die Gesamtkosten maßgeblich sind, betrachten wir die Faktoren, die beim Vergleich der herkömmlichen Bauweise vor Ort mit Bauweisen außerhalb der Baustelle herangezogen werden sollten. Hier ist die aktuelle Liste, die sich – dank der Rückmeldungen von Lesern und Kollegen – sicher noch ändern wird. Ausgangspunkt sind die tatsächlichen Gesamtkosten Ihrer derzeitigen Bauweise, verglichen mit den Kosten für Lieferung und Montage der in Betracht gezogenen Bauweisen außerhalb der Baustelle. Dafür muss jede Kategorie schonungslos geprüft werden.
Diese 12 Faktoren sollten Sie beim Vergleich von Baustellenbau und Bauweisen außerhalb der Baustelle berücksichtigen
1. Einsparungen durch kürzere Bauzeit
Dieser Wert erfordert schonungslose Ehrlichkeit hinsichtlich Ihrer tatsächlichen Bauzeit – und nicht dessen, was im Zeitplan steht. Wer sich hier etwas vormacht, verfälscht die Daten und macht den Kostenvergleich ungültig. Zulieferer überschätzen tendenziell die Zeitersparnis durch ihre Bauweisen außerhalb der Baustelle; Bauunternehmen geben die tatsächliche Anzahl der eingesparten Tage oft zu niedrig an. Stellen Sie sich den Tatsachen und berechnen Sie den Wert. Nur wenige wissen, wie das geht. Der TrueNorth Saved-Day Calculator hilft Ihnen dabei (eine Kopie finden Sie am Ende dieses Artikels). Allein die Einsparungen durch kürzere Bauzeiten reichen oft aus, um den Wechsel zu Bauweisen außerhalb der Baustelle zu rechtfertigen.
2. Direkte Materialeinsparungen
Wenn Sie mit Komplettanbietern arbeiten, ist dieser Betrag möglicherweise in deren Angeboten versteckt – aber es ist wichtig, ihn aufzudecken. Wandpaneele sollten beispielsweise den Holzbedarf unbedingt senken. Dennoch kommt es häufig vor, dass Paneelhersteller durch überdimensionierte Konstruktionen genauso viel Material verschwenden wie die schlechtesten Holzrahmenbauer. Überzählige Ständer, Wechsel und kurze Ständer sollten die Ausnahme sein, ebenso übergroße oder schlicht unnötige Stürze. Sollten die Paneelwerke nicht führend bei der Wertanalyse sein? Fordern Sie sie heraus! Wenn Sie darauf bestehen, kann ihr erstes Angebot deutlich sinken – und plötzlich könnte sich die Verwendung von Wandpaneelen lohnen.
3. Direkte Einsparungen bei den Arbeitskosten
Dachbinder, Wandpaneele und andere vorgefertigte Bauteile sparen den Zimmerleuten zweifellos Arbeit, auch wenn sich die Angebotspreise in Märkten mit Holzrahmenbau zunächst nur schwer anpassen lassen. Gehen Sie jedoch in einen Markt, in dem statisch berechnete Dachbinder dominieren, und bitten Sie einen Zimmermann, Ihre Dächer vor Ort zu bauen: Der Preis steigt sofort deutlich. Das kann Zeit und Aufklärung erfordern – haben Sie also Geduld. Möglicherweise zeigen sich die Einsparungen zunächst nicht, doch nach einigen Monaten erkennen die Zimmerleute, wie viel Zeit sie sparen, und die große Mehrheit passt ihre Preise an. Andernfalls entgeht Ihnen vielleicht die nächste Preiserhöhung, die Ihre Mitbewerber durchsetzen.
4. Direkte Arbeits- und Materialeinsparungen bei anderen Gewerken als dem Zimmererhandwerk
Beim Wechsel von vor Ort gebauten Dächern zu werkseitig gefertigten Dachbindern rechnen Bauunternehmen üblicherweise die Arbeitskosten für die Dachkonstruktion selbst heraus. Häufig übersehen werden mögliche Kostensenkungen bei anderen Teilen der Konstruktion – etwa Material und Arbeit, die für die Lastabtragung an einzelnen Punkten und dickere Fundamentstreifen zur Aufnahme eines vor Ort gebauten Dachstuhls nicht mehr benötigt werden. Fachwerkbinder sparen auch den Gewerken der Haustechnik erheblich Arbeitszeit. Werden diese Kosten nicht berücksichtigt, ist der Vergleich unbrauchbar.
5. Einsparungen durch weniger Abfall auf der Baustelle
Neben dem üblichen Baustellencontainer sammeln und entsorgen Bauunternehmen Abfälle auf vielfältige Weise. Aus unserer Erfahrung wissen wir: Akzeptieren Sie niemals die zunächst genannten Zahlen, denn meist bleiben zusätzliche Kosten unberücksichtigt. Erhebungen zufolge belaufen sich die durchschnittlichen Kosten für Abfallsammlung und -entsorgung jedoch auf $1,500 pro Einheit, und Bauweisen außerhalb der Baustelle können diese Kosten durchaus senken. Die Einsparungen liegen je nach Umfang zwischen 15 Prozent und 65 Prozent – prüfen Sie Ihre Zahlen also genau. Ein zusätzlicher Vorteil: Die Baustellen sind sauberer, was Gewerke, Prüfer, Nachbarn und Kunden zu schätzen wissen.
6. Einsparungen bei Verwaltung und Gemeinkosten
Kaum jemand misst diese Kosten, doch sie können weitaus höher sein, als Sie denken. Berechnen Sie die Kostensenkungen bei Einkauf und Abrechnung, die sich ergeben, wenn Sie weniger Zulieferer und Gewerke in Ihrem System verwalten und weniger Bestellungen, Rechnungen und Schecks bearbeiten müssen.
7. Weniger geplante Fahrten
Berechnen Sie für jeden Zulieferer und jedes Gewerk in Ihrem derzeitigen Prozess, wie viele Fahrten für die Arbeiten erforderlich sind. Schon das dürfte aufschlussreich sein. Berechnen Sie anschließend die Gesamtkosten dieser Fahrten. Mit der Excel-Vorlage TrueNorth Trip-Cost Calculator geht das ganz einfach. (Ein kostenloses Exemplar finden Sie weiter unten.) Berechnen Sie nun, wie viele geplante Fahrten sich durch den Einsatz von Fertigungsmethoden außerhalb der Baustelle vermeiden lassen, und vergleichen Sie die Werte. Das Ergebnis kann die Augen öffnen.
8. Weniger unnötige Fahrten
Das ist etwas ganz anderes als die Verringerung geplanter Fahrten. Uns liegen belastbare Daten vor, denen zufolge die Kosten unnötiger Fahrten im Durchschnitt bei konservativ geschätzten $10K pro Einheit liegen; realistischer sind $12K bis $15K. Dennoch erfassen und berechnen fast keine Bauunternehmen die Anzahl und Kosten unnötiger – oder eigentlich vermeidbarer – Fahrten von Zulieferern und Gewerken zu Baustellen. Entweder verstehen sie die Auswirkungen nicht, wissen nicht, wie sie diese messen sollen, oder beides. (Auch dabei hilft Ihnen unser Trip-Cost Calculator.) Sobald Sie diese Kosten genau ermittelt haben, bestimmen Sie, wie viele unnötige Fahrten durch Bauweisen außerhalb der Baustelle vermieden werden können. Ich garantiere Ihnen: Es sind deutlich mehr, als Sie vermutet haben.
9. Weniger VPOs
Ob Sie sie VPO, FPO, EPO oder einfach Abweichungen nennen: Sie sind eine landesweite Epidemie und eine der Hauptursachen für Margenverluste in der Bauindustrie. Alles, was nach Baubeginn an Arbeit, Material und den damit verbundenen Gemeinkosten anfällt, sind Abweichungen. Punkt. Selbst wenn Sie sie lediglich als Kundenauswahlen betrachten, verursachen diese Abweichungen Kosten für Sie, Ihre Zulieferer und Gewerke. Ich habe noch kein einziges Bauunternehmen gefunden, das Abweichungen vollständig und korrekt erfasst. Geben Sie dennoch Ihr Bestes und berechnen Sie, wie viel sich durch Bauweisen außerhalb der Baustelle vermeiden lässt – etwa durch kurzfristige Eilbestellungen von Holz, zusätzliche Fahrten der Zimmerleute und weniger Schäden auf der Baustelle.
10. Weniger Nacharbeit im Prozess
Auch dieser Wert lässt sich nur schwer berechnen, weil ihn niemand erfasst – doch es steht außer Frage, dass dadurch Margen verloren gehen. Jede Nacharbeit vor der Hausübergabe bedeutet für alle Beteiligten einen Verlust. Stellen Sie sich diesem Faktor, holen Sie Ihr Baustellenpersonal hinzu, um die meist verborgenen Kosten zu schätzen, und berechnen Sie, wie viel sich einsparen lässt.
11. Weniger Gewährleistungsfälle
Wir stoßen immer noch auf Bauunternehmen, die Gewährleistungsfälle nach der Übergabe weder nach Häufigkeit noch nach den Kosten der einzelnen Fälle vollständig und korrekt erfassen. Wer weniger erfasst, übersieht die Gesamtauswirkungen. Wenn Ihnen diese Daten vorliegen, schätzen Sie realistisch, wie viel sich durch verschiedene Fertigungstechnologien einsparen lässt. Die meisten dürften die Zahl der Gewährleistungsfälle und die damit verbundenen Kosten senken. Denken Sie daran: Der größte Kostenfaktor ist hier die Auswirkung der Gewährleistungsfälle auf die Kundenzufriedenheit. Das lässt sich kaum genau messen, muss aber berücksichtigt werden.
12. Anforderungen an die Ausrüstung
Krane, Pumpen und andere Geräte für die Materialhandhabung sind heute überall im Einsatz. Daher ist es wichtig, die Ausrüstungskosten herkömmlicher Bauweisen mit denen von Bauweisen außerhalb der Baustelle zu vergleichen. Die Mehrkosten können vernachlässigbar sein oder ein Ausschlusskriterium darstellen.
