La maggior parte dei costruttori e dei fornitori di componenti calcola in modo approssimativo il costo reale e complessivo quando confronta diversi metodi. È ora di porre rimedio a questa situazione
Il costo totale: l’unica cosa che conta
Prima di passare ai fattori che compongono il modello, dobbiamo affrontare un ostacolo importante e persistente: la pratica ancora diffusa di basarsi esclusivamente sul prezzo dell’offerta, una scelta che non ha alcuna giustificazione valida.
La maggior parte dei costruttori e dei «fornitori di componenti» calcola, nel migliore dei casi, in modo approssimativo il costo totale effettivo, comprensivo di tutte le voci, quando confronta i metodi costruttivi. Se ci si limita al prezzo dell’offerta senza considerare il costo totale, è impossibile stabilire in modo equo e accurato quale sia la scelta giusta. Basandosi solo sul prezzo dell’offerta si può sapere una cosa soltanto: i conti non tornano. L’unica cosa che conta è il costo totale.
Ora che siamo tutti d’accordo sull’importanza di considerare il costo totale, esaminiamo i fattori da utilizzare per confrontare la costruzione tradizionale in cantiere con i metodi fuori cantiere. Ecco l’elenco attuale, che prevedo di aggiornare con i contributi di lettori e colleghi. Il punto di partenza è il costo totale effettivo dei metodi costruttivi attuali, da confrontare con il costo di consegna e montaggio delle tecniche fuori cantiere che si stanno valutando. Per farlo, serve un’analisi schietta di ogni categoria.
I 12 fattori da considerare nel confronto tra costruzione in cantiere e fuori cantiere
1. Risparmio sui tempi di costruzione
Per valutare questo aspetto serve una brutale onestà sui tempi effettivi di costruzione, non su quelli indicati nel programma teorico. Illudersi su questo punto falsifica i dati e rende inattendibile il confronto dei costi. I fornitori tendono a sovrastimare i giorni risparmiati grazie ai loro sistemi fuori cantiere; i costruttori, invece, tendono a sottostimare i giorni effettivi previsti dal programma. Affrontate la realtà e calcolate il valore. In pochi sanno come farlo. Il calcolatore dei giorni risparmiati di TrueNorth può essere d’aiuto (scoprite come ottenerne una copia alla fine di questo articolo). Il solo valore economico dei giorni risparmiati è spesso sufficiente a giustificare il passaggio alla produzione fuori cantiere.
2. Risparmio diretto sui materiali
Se vi affidate a partner che offrono un servizio chiavi in mano, questo dato potrebbe essere nascosto nelle loro offerte, ma è fondamentale individuarlo. I pannelli per pareti, ad esempio, dovrebbero ridurre sensibilmente il fabbisogno di legname. Eppure, capita spesso che i produttori di pannelli sprechino tanto materiale quanto i peggiori carpentieri a telaio, a causa di una costruzione sovradimensionata. L’uso eccessivo di montanti king, jack e cripple dovrebbe essere l’eccezione, non la regola, così come l’impiego di architravi sovradimensionati o non necessari. Gli stabilimenti che producono pannelli non dovrebbero essere all’avanguardia nell’ingegneria del valore? Metteteli alla prova! La loro offerta iniziale potrebbe ridursi notevolmente se insistete e, all’improvviso, la prefabbricazione a pannelli potrebbe rivelarsi conveniente.
3. Risparmio diretto sulla manodopera
Le capriate per tetti, i pannelli per pareti e altri componenti prefabbricati riducono senza dubbio la manodopera necessaria ai carpentieri, anche se nei mercati in cui si costruisce con il metodo tradizionale è difficile ottenere adeguamenti delle offerte, almeno all’inizio. Ma in un mercato dominato dalle capriate ingegnerizzate, chiedete a un carpentiere di realizzare il tetto con il metodo tradizionale e il prezzo aumenterà subito e sensibilmente. Servono tempo e formazione, quindi abbiate pazienza. All’inizio potreste non vedere questi risparmi, ma dopo qualche mese i carpentieri capiranno quanto tempo risparmiano e la grande maggioranza adeguerà i prezzi; altrimenti, potreste evitare il successivo aumento che i vostri concorrenti si troveranno ad affrontare.
4. Risparmio diretto su manodopera e materiali, esclusi i carpentieri
Quando passano dai tetti costruiti con il metodo tradizionale alle capriate prefabbricate in fabbrica, i costruttori di solito considerano il risparmio sulla manodopera necessaria per realizzare la struttura del tetto. Spesso, però, trascurano le possibili riduzioni dei costi relativi ad altri elementi strutturali: i materiali e la manodopera non più necessari per trasferire i carichi concentrati e costruire fondazioni più spesse, in grado di sostenere la struttura del tetto realizzata con il metodo tradizionale. Allo stesso modo, le capriate reticolari fanno risparmiare parecchia manodopera agli impiantisti. Se trascurate questi costi, i vostri confronti non saranno attendibili.
5. Risparmio grazie alla riduzione dei rifiuti in cantiere
Oltre ai cassoni per i rifiuti comunemente presenti in cantiere, i costruttori raccolgono e smaltiscono i materiali di scarto in molti altri modi. In base alla nostra esperienza, abbiamo imparato a non accettare mai le prime stime, perché spesso non includono costi aggiuntivi. Tuttavia, i sondaggi indicano che la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti costano in media $1,500 per unità, e la costruzione fuori cantiere può ridurre sensibilmente questa spesa. I risparmi variano dal 15 al 65 percento, a seconda del livello di prefabbricazione: esaminate quindi attentamente i vostri dati. In più, i cantieri sono più puliti: un vantaggio apprezzato dagli artigiani, dagli ispettori, dai vicini e dai clienti.
6. Risparmio sui costi amministrativi e generali del costruttore
Quasi nessuno misura questo aspetto, ma i risparmi possono essere molto maggiori di quanto si immagini. Calcolate la riduzione dei costi di acquisto e fatturazione dovuta al minor numero di fornitori e artigiani da gestire nel sistema, nonché al minor numero di ordini, fatture e assegni da elaborare.
7. Riduzione degli spostamenti programmati
Per ogni fornitore e artigiano coinvolto nel processo attuale, calcolate quanti spostamenti sono necessari per svolgere il lavoro. Questo dato, da solo, sarà rivelatore. Calcolate poi il costo totale di quegli spostamenti. Il modello Excel TrueNorth Trip-Cost Calculator vi semplificherà il compito (vedi sotto per una copia gratuita). Calcolate quindi quanti spostamenti programmati si possono eliminare ricorrendo alla produzione fuori cantiere e confrontate i due metodi. Il risultato vi sorprenderà.
8. Riduzione degli spostamenti a vuoto
Si tratta di un aspetto molto diverso dalla riduzione degli spostamenti programmati. Disponiamo di dati concreti che mostrano come il costo degli spostamenti a vuoto sia in media di $10K per unità, una stima prudente, mentre $12K-$15K è un importo più realistico. Eppure, quasi nessun costruttore registra e calcola il numero e il costo degli spostamenti a vuoto, o comunque evitabili, dei fornitori e degli artigiani verso i cantieri. Non ne comprendono l’impatto, non sanno come misurarlo, o entrambe le cose. (Anche in questo caso, il nostro Trip-Cost Calculator vi aiuterà a calcolarlo.) Una volta quantificato questo costo, stabilite quanti spostamenti a vuoto si possono eliminare con i metodi fuori cantiere. Vi garantisco che il risultato sarà molto superiore alle vostre aspettative.
9. Riduzione delle varianti
Che le chiamiate VPO, FPO, EPO o semplicemente varianti, sono un’epidemia nazionale e una delle principali cause di erosione dei margini nel settore immobiliare. Tutto ciò che riguarda manodopera, materiali e spese generali correlate dopo l’avvio della costruzione è una variante. Punto. Anche se per voi si tratta solo di scelte del cliente, sono comunque varianti che comportano costi per voi, per i vostri fornitori e per gli artigiani. Non ho ancora trovato un solo costruttore che misuri le varianti in modo completo e corretto, ma fate del vostro meglio per calcolare quante se ne possono eliminare con le tecniche di costruzione fuori cantiere, ad esempio evitando ordini urgenti di legname, spostamenti aggiuntivi dei carpentieri e danni in cantiere.
10. Riduzione delle rilavorazioni
È un altro aspetto difficile da quantificare, perché nessuno lo misura, ma non c’è dubbio che riduca i margini. Qualsiasi rilavorazione prima della chiusura comporta una perdita per tutti. Affrontate seriamente questo fattore, chiedete al personale sul campo di stimare i costi, spesso nascosti, e calcolate quanto si può risparmiare.
11. Riduzione dei costi di garanzia
Ancora oggi troviamo costruttori che non registrano in modo accurato e completo gli interventi in garanzia successivi alla chiusura, sia per frequenza sia per costo di ogni voce. Se non lo fate, non coglierete appieno l’impatto economico. Se disponete di questi dati, stimate in modo realistico quanto potrete risparmiare applicando diverse tecnologie produttive. La maggior parte dovrebbe contribuire a ridurre le richieste di intervento in garanzia e i relativi costi. Ricordate però che il fattore di costo più importante è l’impatto di questi interventi sulla soddisfazione dei clienti. È quasi impossibile misurarlo con precisione, ma occorre tenerne conto.
12. Requisiti delle attrezzature
Oggi gru, pompe e altre attrezzature per la movimentazione dei materiali sono molto diffuse: è quindi fondamentale calcolare la differenza tra i costi delle attrezzature richieste dai metodi tradizionali e quelli degli approcci fuori cantiere. I costi aggiuntivi possono essere trascurabili oppure determinanti.
