Sebagian besar pembangun dan pemasok komponen kurang cermat menghitung biaya total yang sebenarnya dan menyeluruh saat membandingkan berbagai metode. Saatnya memperbaiki hal itu
Biaya Total: Satu-satunya Hal yang Penting
Sebelum membahas faktor-faktor yang menyusun model ini, kita perlu menghadapi kendala besar yang terus membandel: praktik membeli hanya berdasarkan harga penawaran, yang tidak memiliki alasan yang dapat dibenarkan.
Sebagian besar pembangun dan “pemasok komponen” paling banter hanya menghitung biaya total secara ala kadarnya, tanpa memperhitungkan seluruh biaya yang sebenarnya, saat membandingkan metode konstruksi. Jika Anda tidak melihat lebih jauh dari harga penawaran dan mempertimbangkan biaya total, mustahil menentukan pilihan yang tepat secara adil dan akurat. Dengan hanya berpatokan pada harga penawaran, Anda hanya tahu satu hal: angka Anda keliru. Biaya total adalah satu-satunya hal yang penting.
Setelah kita sepakat untuk berfokus pada biaya total, mari kita bahas faktor-faktor yang perlu digunakan saat membandingkan konstruksi tradisional di lokasi dengan metode di luar lokasi. Berikut daftar saat ini, yang mungkin akan berubah seiring masukan dari pembaca dan kolega. Titik awalnya adalah biaya total sebenarnya dari metode konstruksi Anda saat ini, dibandingkan dengan biaya pengiriman dan pemasangan metode konstruksi di luar lokasi yang sedang Anda pertimbangkan. Untuk itu, setiap kategori perlu ditinjau dengan jujur dan tanpa basa-basi.
Pertimbangkan 12 Faktor Ini Saat Membandingkan Konstruksi di Lokasi dan di Luar Lokasi
1. Penghematan waktu siklus
Pengukuran ini menuntut kejujuran penuh tentang waktu siklus Anda yang sebenarnya saat ini, bukan yang tertulis di jadwal. Jika Anda menipu diri sendiri, data akan rusak dan perbandingan biaya menjadi tidak valid. Pemasok cenderung melebih-lebihkan penghematan hari berkat sistem di luar lokasi mereka; pembangun cenderung melaporkan jumlah hari dalam jadwal lebih rendah daripada kenyataannya. Hadapi fakta yang sebenarnya dan hitung nilainya. Sedikit yang tahu caranya. TrueNorth Saved-Day Calculator dapat membantu (lihat bagian akhir artikel ini untuk mendapatkan salinannya). Penghematan biaya dari waktu yang berhasil dipangkas saja sering kali sudah cukup untuk membenarkan peralihan ke metode produksi di luar lokasi.
2. Penghematan bahan langsung
Jika Anda menggunakan mitra dagang siap pakai, angka ini mungkin tersembunyi dalam penawaran mereka, tetapi penting untuk mengungkapnya. Misalnya, panel dinding semestinya menghemat penggunaan kayu, tetapi produsen panel sering membuang bahan sebanyak tukang rangka kayu paling buruk karena membangun secara berlebihan. King stud, jack stud, dan cripple stud yang berlebihan seharusnya menjadi pengecualian, bukan hal yang lazim, begitu pula header berukuran terlalu besar atau yang sebenarnya tidak diperlukan. Bukankah pabrik panel seharusnya menjadi pelopor rekayasa nilai? Tantang mereka! Harga dalam penawaran awal mereka bisa turun drastis jika Anda mendesak soal ini, dan panelisasi pun mungkin akhirnya menjadi pilihan yang tepat.
3. Penghematan tenaga kerja langsung
Rangka atap, panel dinding, dan komponen prafabrik lainnya jelas menghemat tenaga kerja tukang rangka, meskipun penyesuaian harga penawaran di pasar konstruksi rangka kayu sulit didapat—setidaknya pada awalnya. Namun, jika Anda berada di pasar yang didominasi rangka atap rekayasa dan meminta tukang rangka membangun atap dengan metode rangka kayu, harganya akan langsung naik cukup besar. Proses ini bisa memerlukan waktu dan edukasi, jadi bersabarlah. Penghematan itu mungkin tidak langsung terlihat, tetapi setelah beberapa bulan, tukang rangka akan memahami berapa banyak waktu yang mereka hemat, dan sebagian besar akan menyesuaikan harga—atau mungkin Anda tidak perlu mengalami kenaikan berikutnya yang dialami pesaing.
4. Penghematan tenaga kerja dan bahan langsung selain untuk tukang rangka
Saat beralih dari atap rangka kayu ke rangka atap buatan pabrik, pembangun biasanya hanya memperhitungkan penghematan tenaga kerja untuk struktur atap itu sendiri. Yang sering terlewat adalah potensi pengurangan biaya untuk bagian struktur lainnya, yaitu bahan dan tenaga kerja yang tak lagi diperlukan untuk menyalurkan beban titik serta membuat telapak fondasi yang lebih tebal demi menopang rangka atap kayu. Demikian pula, rangka atap web dapat menghemat banyak tenaga kerja mekanikal. Abaikan biaya-biaya itu, dan perbandingan Anda tidak akan akurat.
5. Penghematan dari pengurangan limbah di lokasi
Selain menggunakan kontainer sampah umum di lokasi, pembangun mengumpulkan dan membuang limbah dengan berbagai cara. Dari pengalaman kami, jangan pernah langsung menerima angka awal begitu saja karena biasanya ada biaya tambahan yang belum dihitung. Namun, survei menunjukkan biaya pengumpulan dan pembuangan limbah rata-rata mencapai $1,500 per unit, dan konstruksi di luar lokasi jelas dapat menguranginya. Besarnya penghematan bervariasi dari 15 persen hingga 65 persen, bergantung pada sejauh mana perubahan yang dilakukan, jadi telusuri angka Anda secara mendalam. Sebagai bonus, lokasi proyek menjadi lebih bersih—hal yang disukai para pekerja, inspektur, tetangga, dan pelanggan.
6. Penghematan administrasi dan overhead pembangun
Hampir tak ada yang mengukur ini, padahal penghematannya bisa jauh lebih besar daripada yang Anda kira. Hitung pengurangan biaya pengadaan dan penagihan dari berkurangnya jumlah pemasok dan pekerja dagang yang perlu dikelola dalam sistem Anda, serta berkurangnya jumlah pesanan, faktur, dan cek yang harus diproses.
7. Pengurangan perjalanan terjadwal
Untuk setiap pemasok dan pekerja dagang dalam proses Anda saat ini, hitung jumlah perjalanan yang diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan. Itu saja sudah akan membuka wawasan. Kemudian hitung total biaya perjalanan tersebut. Templat Excel TrueNorth Trip-Cost Calculator akan memudahkan Anda. (Lihat di bawah untuk mendapatkan salinan gratis.) Selanjutnya, hitung pengurangan perjalanan terjadwal berkat penggunaan teknik manufaktur di luar lokasi, lalu bandingkan keduanya. Hasilnya akan membuka mata.
8. Pengurangan perjalanan sia-sia
Ini sangat berbeda dari pengurangan perjalanan terjadwal. Data kami yang konkret menunjukkan biaya perjalanan sia-sia rata-rata mencapai angka konservatif sebesar $10K per unit, sedangkan $12K hingga $15K lebih realistis. Namun, hampir tak ada pembangun yang melacak dan menghitung jumlah serta nilai perjalanan sia-sia—atau perjalanan lain yang semestinya tidak perlu—ke lokasi pembangunan oleh pemasok dan pekerja dagang. Mereka mungkin tidak memahami dampaknya, tidak tahu cara mengukurnya, atau keduanya. (Sekali lagi, Trip-Cost Calculator kami dapat membantu menghitungnya.) Setelah mengetahui biayanya, tentukan berapa banyak perjalanan sia-sia yang dapat dihilangkan dengan metode di luar lokasi. Saya jamin jumlahnya jauh lebih besar daripada yang Anda bayangkan.
9. Pengurangan VPO
Apa pun sebutannya—VPO, FPO, EPO, atau sekadar perubahan—ini adalah wabah nasional dan penyebab utama terkikisnya margin di industri perumahan. Semua biaya tenaga kerja, bahan, dan overhead terkait yang timbul setelah pembangunan rumah dimulai merupakan perubahan. Titik. Meski bagi Anda itu hanya pilihan pelanggan, perubahan tersebut tetap menimbulkan biaya bagi Anda, pemasok, dan pekerja dagang. Saya belum menemukan satu pun pembangun yang mengukur perubahan secara menyeluruh dan benar, tetapi tetap lakukan yang terbaik dan hitung berapa banyak yang dapat dihilangkan dengan teknik pembangunan di luar lokasi, seperti pesanan kayu tambahan yang mendesak, perjalanan ekstra tukang rangka, dan berkurangnya kerusakan di lokasi, di antara hal lainnya.
10. Pengurangan pengerjaan ulang proses
Ini juga sulit dihitung karena tak ada yang mengukurnya, tetapi tak dapat disangkal bahwa hal ini merugikan margin. Setiap pengerjaan ulang sebelum serah terima merupakan kerugian bagi semua pihak. Tinjau faktor ini dengan saksama, mintalah staf lapangan Anda memperkirakan biaya yang sebagian besar tersembunyi, lalu hitung nilai penghematan yang mungkin diperoleh.
11. Pengurangan biaya garansi
Kami masih menemukan pembangun yang tidak melacak garansi setelah serah terima secara akurat dan menyeluruh, baik dari segi frekuensi maupun biaya tiap item. Jika kurang dari itu, Anda tidak akan memahami dampak sepenuhnya. Jika data tersebut tersedia, buat perkiraan realistis tentang penghematan yang dapat diperoleh dengan menerapkan berbagai teknologi manufaktur. Sebagian besar semestinya membantu mengurangi klaim dan biaya garansi. Ingat: dampak panggilan garansi terhadap kepuasan pelanggan merupakan faktor biaya terbesar di sini. Dampaknya hampir mustahil diukur secara akurat, tetapi harus diperhitungkan.
12. Kebutuhan peralatan
Saat ini, derek, pompa, dan peralatan penanganan bahan lainnya banyak digunakan, jadi penting untuk menghitung selisih biaya peralatan antara metode tradisional dan pendekatan di luar lokasi. Biaya tambahannya bisa jadi tidak berarti, tetapi juga bisa menjadi faktor penentu.
