La mayoría de los constructores y proveedores de componentes hacen un trabajo apenas aceptable al calcular el costo real total, con todos los gastos incluidos, al comparar distintos métodos. Es hora de corregirlo
El costo total: lo único que importa
Antes de pasar a los factores que componen el modelo, debemos abordar un obstáculo importante y persistente: la práctica de seguir comprando basándose únicamente en el precio de la oferta, algo que no tiene una justificación válida.
La mayoría de los constructores y «proveedores de componentes» hacen, en el mejor de los casos, un trabajo apenas aceptable al calcular el costo total real, con todos los gastos incluidos, al comparar métodos de construcción. Si no vas más allá del precio de la oferta para considerar el costo total, es imposible determinar de manera justa y precisa cuál es la opción adecuada. Si solo tienes en cuenta el precio de la oferta, sabes una cosa: tus cifras están mal. Lo único que importa es el costo total.
Ahora que estamos de acuerdo en que hay que buscar el costo total, veamos qué factores debemos considerar al comparar la construcción tradicional en obra con los métodos de construcción externa. Esta es la lista actual, que espero modificar con los aportes de lectores y colegas. El punto de partida es el costo total real de tus métodos de construcción actuales, comparado con el costo de entrega y montaje de las técnicas externas que estés considerando. Esto exige revisar cada categoría sin rodeos.
Considera estos 12 factores al comparar la construcción en obra con la construcción externa
1. Ahorro en el tiempo de construcción
Esta medición exige ser brutalmente honesto sobre el tiempo real que tardas actualmente en construir, no sobre lo que indica el cronograma en papel. Engañarte en este punto arruina los datos e invalida la comparación de costos. Los proveedores tienden a exagerar los días que se ahorran con sus sistemas de construcción externa; los constructores suelen declarar menos días de los que realmente lleva la obra. Afronta los hechos y calcula el valor. Pocos saben cómo hacerlo. La calculadora de días ahorrados de TrueNorth te ayudará (consulta el final de este artículo para obtener una copia). El valor en dólares de los días ahorrados suele bastar por sí solo para justificar el cambio a métodos de producción externa.
2. Ahorro directo en materiales
Si trabajas con contratistas que ofrecen soluciones integrales, esta cifra podría estar incluida en sus ofertas, pero es fundamental averiguarla. Por ejemplo, los paneles de pared deberían reducir claramente la cantidad de madera necesaria, pero es habitual que los fabricantes de paneles desperdicien tanto material por sobredimensionar como los peores carpinteros de estructuras. El exceso de montantes principales, montantes cortos y piezas de relleno debería ser la excepción, no la regla; lo mismo ocurre con los dinteles sobredimensionados o innecesarios. ¿No deberían las plantas de paneles liderar la ingeniería de valor? ¡Exígeles que lo hagan! El precio de la primera oferta podría bajar considerablemente si insistes, y de repente la construcción con paneles podría resultar viable.
3. Ahorro directo en mano de obra
Las cerchas de techo, los paneles de pared y otros componentes prefabricados reducen indudablemente la mano de obra de los carpinteros, aunque al principio sea difícil conseguir ajustes en las ofertas en mercados donde predomina la construcción tradicional con madera. Pero si vas a un mercado donde predominan las cerchas diseñadas y le pides a un carpintero que construya tus techos con madera, el precio subirá de inmediato y de forma considerable. Puede tomar tiempo y requerir capacitación, así que ten paciencia. Quizá no veas el ahorro al principio, pero después de unos meses los carpinteros aprenderán cuánto tiempo ahorran y la gran mayoría ajustará sus precios; de lo contrario, quizá no recibas el próximo aumento que sí les darás a tus competidores.
4. Ahorro directo en mano de obra y materiales, excluida la carpintería
Al pasar de techos construidos en obra con madera a cerchas fabricadas en planta, los constructores suelen descontar la mano de obra de la propia estructura del techo. Lo que muchas veces no tienen en cuenta son las posibles reducciones de costos en otros aspectos de la estructura: los materiales y la mano de obra que ya no se necesitan para transferir cargas puntuales ni para hacer zapatas de cimentación más gruesas que soporten una estructura de techo construida con madera. Asimismo, las cerchas de celosía reducen considerablemente la mano de obra de las instalaciones mecánicas. Si no tienes en cuenta esos costos, tus comparaciones no sirven.
5. Ahorro por reducción de residuos en obra
Además del contenedor de residuos habitual en la obra, los constructores recogen y retiran los desechos de muchas maneras. En nuestro trabajo, hemos aprendido a no aceptar nunca las cifras preliminares, porque casi siempre hay costos adicionales que no se han contabilizado. Sin embargo, los estudios indican que la recogida y retirada de residuos cuesta, en promedio, $1,500 por unidad, y la construcción externa puede reducir ese gasto de manera significativa. El ahorro varía entre el 15 por ciento y el 65 por ciento, según el alcance del cambio, así que analiza tus cifras a fondo. Como ventaja adicional, las obras quedan más limpias, algo que agradecen los gremios, los inspectores, los vecinos y los clientes.
6. Ahorro en administración y gastos generales del constructor
Casi nadie mide esto, pero el ahorro puede ser mucho mayor de lo que imaginas. Calcula cuánto reduces los costos de compras y facturación al tener que gestionar menos proveedores y gremios en tu sistema, así como menos pedidos, facturas y cheques que procesar.
7. Reducción de viajes planificados
Para cada proveedor y gremio de tu proceso actual, calcula cuántos viajes se necesitan para completar el trabajo. Eso por sí solo será revelador. Después, calcula el costo total de esos viajes. La plantilla de Excel de la calculadora de costos de viaje de TrueNorth te lo facilitará. (Más abajo encontrarás una copia gratuita). Ahora calcula cuánto se reducen los viajes planificados al usar técnicas de fabricación externa y compara ambos resultados. Te sorprenderá.
8. Reducción de viajes innecesarios
Esto es muy distinto de reducir los viajes planificados. Contamos con datos concretos que muestran que el costo promedio de los viajes innecesarios es de $10K por unidad, y que una cifra de entre $12K y $15K es más realista. Sin embargo, casi ningún constructor registra ni calcula cuántos viajes innecesarios —o que deberían serlo— hacen los proveedores y gremios a las obras, ni cuánto cuestan. O no entienden el impacto, o no saben cómo medirlo, o ambas cosas. (De nuevo, nuestra calculadora de costos de viaje te ayudará a calcularlo). Una vez que determines ese costo, averigua cuántos viajes innecesarios puedes eliminar con métodos de construcción externa. Te garantizo que serán muchos más de los que imaginabas.
9. Reducción de órdenes de cambio
Las llames VPO, FPO, EPO o simplemente variaciones, son una epidemia nacional y una de las principales causas de pérdida de margen en el sector de la vivienda. Todo gasto en mano de obra y materiales, así como los gastos generales asociados, que se genere después del inicio de la construcción de una vivienda es una variación. Sin excepción. Aunque para ti sean simplemente elecciones del cliente, son variaciones que te cuestan dinero a ti, a tus proveedores y a tus gremios. Todavía no he encontrado un solo constructor que mida las variaciones de manera completa y correcta, pero haz lo posible por calcular cuánto podrías eliminar mediante técnicas de construcción externa, por ejemplo, los pedidos urgentes de madera, los viajes adicionales del carpintero y la reducción de daños en la obra.
10. Reducción del retrabajo en los procesos
Este es otro factor difícil de calcular porque nadie lo mide, pero no cabe duda de que afecta a los márgenes. Todo retrabajo realizado antes del cierre de la operación supone una pérdida para todos. Analiza este factor a fondo, pide a tu personal de campo que estime el costo, en gran medida oculto, y calcula cuánto dinero podrías ahorrar.
11. Reducción de las reclamaciones de garantía
Seguimos encontrando constructores que no registran de forma precisa y completa las reclamaciones de garantía posteriores al cierre, tanto por frecuencia como por costo de cada incidencia. Si no lo haces, no verás el impacto total. Si ya tienes esos datos, haz una estimación realista de cuánto ahorrarás aplicando distintas tecnologías de fabricación. La mayoría debería ayudar a reducir las llamadas y los costos de garantía. Y recuerda: el mayor costo aquí es el impacto de esas llamadas en la satisfacción del cliente. Es casi imposible medirlo con precisión, pero debes tenerlo en cuenta.
12. Requisitos de equipamiento
Hoy en día, las grúas, las bombas y otros equipos de manipulación de materiales están por todas partes, así que es fundamental calcular la diferencia en el costo de los equipos entre los métodos tradicionales y las opciones de construcción externa. Los costos adicionales pueden ser insignificantes o hacer que el proyecto deje de ser viable.
