Para os promotores de projetos de hotelaria, os custos são sempre um grande desafio. Para controlar o orçamento, o setor hoteleiro moderno adotou amplamente o método da construção modular de hotéis.
Este guia analisa os aspetos financeiros dos hotéis modulares pré-fabricados. Para os promotores que estão a planear um novo projeto ou a comparar propostas de fabricantes, este artigo aborda:
- O que deve incluir um orçamento completo para um hotel modular.
- Os fatores relacionados com o terreno e o design que afetam os preços.
- As escolhas de design e as estratégias de execução que ajudam a evitar derrapagens orçamentais.
- Como os custos finais e os prazos se comparam aos da construção tradicional de hotéis.
O que deve incluir o orçamento de um projeto de hotel modular
Uma estimativa fiável dos custos de construção de um hotel modular deve ter em conta o terreno, os trabalhos no local, a produção em fábrica, o transporte, a montagem no local, os acabamentos, FF&E, o licenciamento e os custos de financiamento, que influenciam todos o valor final de qualquer projeto de hotel modular.
Custo por quarto, área bruta e custo total do empreendimento
O custo por quarto é a forma habitual de comparar projetos hoteleiros de diferentes dimensões. Calcula-se dividindo o custo total do empreendimento pelo número de quartos.
Um orçamento útil discrimina três valores:
- Custo por quarto: custo total do projeto dividido pelo número de quartos
- Custo por pé quadrado de área bruta: custos de construção relativos à área total do edifício, incluindo corredores, áreas de serviço e espaços públicos
- Custo total do empreendimento: soma do terreno, dos custos diretos, dos custos indiretos, de FF&E e do financiamento
Basear-se apenas no custo por quarto pode induzir em erro se os espaços de lazer ou as áreas públicas forem diferentes entre o hotel em causa e os estabelecimentos usados para comparação.
Âmbito da fábrica, âmbito dos trabalhos no local e exclusões habituais
A construção modular de hotéis divide-se, em geral, entre os trabalhos em fábrica e os trabalhos no local.
Os trabalhos em fábrica incluem o fabrico dos módulos, os acabamentos interiores e as instalações de canalização e elétricas, executados em condições controladas.
Os trabalhos no local incluem as fundações, as ligações às redes de serviços, a colocação dos módulos, a construção dos corredores e do pódio e os acabamentos finais. Entre as exclusões habituais das propostas iniciais contam-se:
- Aquisição do terreno e custos de levantamento topográfico
- Prolongamento das redes de serviços para além dos limites da propriedade
- Mobiliário, equipamentos e acessórios (FF&E)
- Licenciamento e taxas de impacto
- Verbas de contingência
Fatores de design de hotéis modulares que afetam os preços
Um preço por quarto, por si só, diz pouco. Comparar os custos da construção modular de hotéis de diferentes tipos, sem ajustar o âmbito dos trabalhos, o padrão da marca e a complexidade do local, produz valores pouco úteis para a análise financeira. Em última análise, os preços finais dependem bastante de várias características inerentes ao design:
Tipo de hotel, número de quartos e altura
Há muitos tipos de hotéis que podem recorrer à construção modular, na totalidade ou em parte. No entanto, um estabelecimento de serviço limitado, com quartos normalizados, custa muito menos por quarto do que um hotel de serviço completo com suites, espaços para banquetes e spa, uma vez que os layouts normalizados reduzem os custos das ferramentas de fábrica.
A altura também é importante: a construção modular funciona particularmente bem até edifícios de altura média (quatro a seis pisos), antes de os requisitos estruturais e a logística de transporte aumentarem significativamente os custos.
Localização, mercado de trabalho, transporte e acesso ao local
A distância de transporte entre a fábrica e o local afeta diretamente os custos: percursos mais longos implicam fretes mais caros. Os mercados de trabalho locais determinam o custo dos trabalhos no local, como as fundações e as ligações finais.
Além disso, os locais urbanos com acesso limitado para gruas ou horários de entrega restritos podem criar riscos para o calendário, anulando algumas das poupanças da construção modular.
Recomenda-se que consulte fabricantes de hotéis modulares para saber se oferecem serviços completos, num único fornecedor, que incluam o transporte e a montagem no local.
Acabamentos, regulamentos de construção e requisitos estruturais
Os padrões da marca para pavimentos, acessórios e mobiliário fixo determinam os custos dos materiais, independentemente do método de construção.
Os regulamentos de construção locais, as cargas de vento e os requisitos sísmicos também influenciam o projeto estrutural. Estes aspetos devem ficar definidos desde o início, uma vez que as alterações tardias para cumprir os regulamentos são muito dispendiosas depois de iniciada a produção em fábrica.
Os promotores devem estabelecer uma parceria com um fabricante modular que tenha competências internas de engenharia e design, bem como experiência comprovada em projetos modulares internacionais que cumpram os regulamentos locais.
Escolhas de design do fabricante modular que protegem o orçamento
Embora a localização e a categoria da marca sejam variáveis inerentes ao projeto, os promotores podem trabalhar com fabricantes modulares para proteger ativamente os seus orçamentos, tomando decisões acertadas durante a fase de viabilidade.
Normalizar os quartos sem comprometer a experiência dos hóspedes
Repetir um pequeno número de tipos de quartos modulares em vários pisos reduz os custos das ferramentas de fábrica e acelera a produção.
Isto não significa que os quartos tenham de ser monótonos: os promotores podem combinar diferentes conjuntos de acabamentos, obras de arte e disposições do mobiliário com um módulo estrutural comum, proporcionando variedade de design aos hóspedes e, simultaneamente, permitindo à fábrica beneficiar da repetição.
Dar prioridade à coordenação antecipada das instalações técnicas
A coordenação deficiente das ligações de canalização, eletricidade e AVAC entre módulos é uma das principais causas de derrapagens orçamentais e atrasos.
Garantir o contributo atempado da equipa de engenharia para definir os percursos das instalações técnicas permite que as unidades modulares se liguem sem problemas durante a montagem no local e cumpram os rigorosos padrões dos protótipos hoteleiros.
Escolher o nível certo de conclusão fora do local
O termo «modular» abrange uma vasta gama de níveis de acabamento. Os módulos podem chegar ao local como estruturas básicas (muitas vezes, apenas paredes com a estrutura montada e instalações técnicas em bruto) ou como quartos volumétricos totalmente acabados, com módulos de casa de banho já instalados. A escolha do nível ideal de conclusão fora do local depende muito do plano de instalação e da categoria da marca do hotel.
Por isso, optar por estruturas modulares em vez de unidades completas costuma fazer mais sentido em resorts de luxo que exigem acabamentos personalizados, de origem local, ou uma construção híbrida complexa.
Da pré-construção à montagem no local: como a execução afeta os custos
Agora que abordámos as condições e as escolhas de design, é altura de passar aos preparativos e à montagem no local. Para proteger o orçamento durante a execução, os promotores têm de gerir cuidadosamente três fases críticas:
- Engenharia e aprovisionamento antecipados: As linhas de produção em fábrica funcionam com calendários rigorosos, pelo que os projetos estruturais e das instalações técnicas têm de ficar totalmente definidos desde o início. As alterações ao projeto depois de iniciada a produção implicam custos adicionais e perturbam a fila de fabrico.
- Controlo de qualidade (CQ) simplificado: Resolver um problema de canalização ou eletricidade num ambiente de fábrica controlado é muito eficiente e económico. As rigorosas verificações de garantia da qualidade na fábrica asseguram que os módulos chegam prontos a ligar rapidamente, evitando retrabalho e atrasos.
- Coordenação das entregas e dos trabalhos com grua: Enquanto os módulos são construídos fora do local, as fundações são executadas em simultâneo no local. A logística de transporte de módulos de grandes dimensões e a gestão das equipas e dos equipamentos, como as gruas, aumentam o orçamento. Para evitar este cenário, os promotores devem procurar fabricantes que ofereçam um serviço completo, num único fornecedor, que inclua o fabrico, o transporte e a montagem no local ao abrigo de um único contrato.
Vantagens em termos de custos: construção modular vs. construção tradicional de hotéis
A construção modular e a construção tradicional têm estruturas financeiras fundamentalmente diferentes. A tabela abaixo mostra exatamente onde a construção modular permite poupar nos custos diretos, no calendário do projeto e nos encargos financeiros.
Como avaliar propostas e evitar custos ocultos
Comparar propostas de diferentes empresas de construção modular de hotéis pode ser arriscado. Um preço inicial mais baixo significa muitas vezes apenas um âmbito mais limitado, que oculta custos como FF&E, trabalhos no local ou ligações às redes de serviços. Por isso, os promotores de sucesso avaliam os fabricantes com base em três fatores essenciais:
- Capacidade de produção e prazos de entrega: Conseguem cumprir o seu calendário?
- Conformidade com a marca: Têm experiência no cumprimento de normas rigorosas para hotéis modulares?
- Histórico de entregas: Conseguem gerir uma logística complexa e o transporte internacional?
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Perguntas frequentes (FAQ)
Como se compara o custo de construir um hotel com construção fora do local com o da construção convencional?
Embora o preço base por quarto das matérias-primas e dos acabamentos interiores possa ser semelhante, a construção modular permanente permite poupar graças à sua eficiência. Ao minimizar os desperdícios no local e reduzir drasticamente os custos de mão de obra locais, os promotores conseguem muitas vezes reduzir até 20% os custos totais do projeto em comparação com os métodos de construção tradicionais.
Um sistema modular só é adequado para hotéis económicos convencionais ou também pode ser usado num hotel boutique ou de luxo?
Embora seja claramente ideal para hotéis convencionais de tipos como unidades de estadia prolongada, a moderna construção volumétrica é altamente adaptável. Grandes cadeias hoteleiras e promotores independentes recorrem com sucesso a métodos de construção pré-fabricada em hotéis de gama alta e com marca.
Em terrenos complexos destinados a projetos de luxo, os promotores podem simplesmente usar unidades modulares para os quartos e construir no local grandes átrios personalizados.
Como é que a escolha de métodos modulares evita atrasos comuns na construção?
Como as unidades modulares são fabricadas em espaços interiores, numa fábrica com controlo climático, o tempo de construção fica totalmente protegido das perturbações meteorológicas que normalmente afetam um estaleiro de construção tradicional. Este ambiente previsível garante uma construção mais rápida, mantendo a data de abertura e o orçamento rigorosamente dentro do previsto.
Porque é que a procura de soluções modulares por parte dos promotores hoteleiros está a crescer?
Além da redução dos custos iniciais de construção, os promotores também reduzem significativamente os custos financeiros associados aos empréstimos para construção com o método modular.
Como o hotel abre meses mais cedo, começa a gerar receitas mais rapidamente. Este retorno do investimento altamente previsível é precisamente a razão pela qual os principais fabricantes de hotéis modulares registam uma procura recorde em todo o setor hoteleiro.
