La plupart des constructeurs et fournisseurs de composants calculent assez mal le coût réel total, tout compris, lorsqu’ils comparent différentes méthodes. Il est temps de remédier à cela
Le coût total : la seule chose qui compte
Avant d’aborder les facteurs qui composent le modèle, nous devons faire face à un obstacle majeur et tenace : la pratique persistante consistant à se fier uniquement au prix de soumission, une approche qui ne se justifie pas.
La plupart des constructeurs et des « fournisseurs de composants » calculent, au mieux, assez mal le coût total réel, tout compris, lorsqu’ils comparent différentes méthodes de construction. Si vous ne dépassez pas le prix de soumission pour prendre en compte le coût total, il est impossible de déterminer équitablement et avec précision le meilleur choix. En vous fondant uniquement sur le prix de soumission, vous ne savez qu’une chose : vos chiffres sont faux. Le coût total est la seule chose qui compte.
Maintenant que nous sommes d’accord sur l’importance de viser le coût total, examinons les facteurs à prendre en compte pour comparer la construction traditionnelle sur site aux méthodes hors site. Voici la liste actuelle, qui évoluera sans doute grâce aux commentaires des lecteurs et de mes collègues. Le point de départ est le coût total réel de vos méthodes de construction actuelles, comparé au coût de livraison et de montage des solutions hors site envisagées. Cela exige d’examiner sans détour chaque catégorie.
Les 12 facteurs à prendre en compte pour comparer la construction sur site et hors site
1. Gains de durée du cycle
Cette mesure exige une honnêteté sans concession quant à la durée réelle de votre cycle de construction, et non à celle indiquée dans le calendrier prévisionnel. Se bercer d’illusions à ce sujet fausse les données et invalide la comparaison des coûts. Les fournisseurs ont tendance à surestimer les jours gagnés grâce à leurs systèmes hors site ; les constructeurs ont tendance à sous-estimer le nombre réel de jours nécessaires. Regardez les faits en face et calculez la valeur obtenue. Peu savent le faire. Le calculateur de jours gagnés TrueNorth vous aidera (voir à la fin de cet article pour en obtenir une copie). Les économies réalisées grâce aux jours gagnés suffisent souvent à justifier le passage à des méthodes de production hors site.
2. Économies directes sur les matériaux
Si vous faites appel à des sous-traitants offrant une solution clé en main, ce chiffre est peut-être enfoui dans leurs offres, mais il est essentiel de le mettre au jour. Les panneaux muraux, par exemple, devraient absolument réduire les quantités de bois prévues, pourtant, il n’est pas rare que les fabricants de panneaux gaspillent autant de matériaux en surconstruisant que les pires charpentiers en ossature bois. Les montants doubles, les montants d’appui et les entretoises devraient être l’exception, tout comme les linteaux surdimensionnés ou inutiles. Les usines de panneaux ne devraient-elles pas être à l’avant-garde de l’ingénierie de la valeur ? Mettez-les au défi ! Leur première offre peut baisser considérablement si vous insistez, et la préfabrication en panneaux pourrait alors devenir rentable.
3. Économies directes sur la main-d’œuvre
Les fermes de toit, les panneaux muraux et autres composants préfabriqués permettent indéniablement aux charpentiers d’économiser de la main-d’œuvre, même si, au départ, il est difficile d’obtenir des ajustements de prix sur les marchés où la construction à l’unité domine. Mais si vous vous rendez sur un marché dominé par les fermes de toit industrialisées et demandez à un charpentier de construire vos toits en ossature bois, vous constaterez immédiatement une forte hausse de prix. Il faut parfois du temps et de la pédagogie : soyez patient. Vous ne verrez peut-être pas ces économies tout de suite, mais après quelques mois, les charpentiers comprendront le temps qu’ils gagnent, et la grande majorité ajustera ses prix — ou vous éviterez peut-être la prochaine hausse que vos concurrents subiront.
4. Économies de main-d’œuvre et de matériaux hors charpenterie
Lorsqu’ils remplacent les toits construits sur place par des fermes fabriquées en usine, les constructeurs tiennent généralement compte de la main-d’œuvre liée à la structure du toit. Ce qu’ils oublient souvent, ce sont les réductions de coûts possibles pour d’autres éléments de la structure, notamment les matériaux et la main-d’œuvre qui ne sont plus nécessaires pour transférer les charges ponctuelles et construire des semelles de fondation plus épaisses afin de supporter une charpente de toit traditionnelle. De même, les fermes à treillis permettent aux corps de métier techniques d’économiser beaucoup de main-d’œuvre. Si vous négligez ces coûts, vos comparaisons ne valent rien.
5. Économies grâce à la réduction des déchets sur le chantier
En plus de la benne à déchets habituelle, les constructeurs collectent et évacuent les déchets de bien des façons. Dans notre pratique, nous avons appris à ne jamais nous fier aux premières estimations : des coûts supplémentaires passent généralement entre les mailles du filet. Les études indiquent toutefois que la collecte et l’évacuation des déchets coûtent en moyenne 1 500 $ par logement, et la construction hors site peut assurément réduire ces dépenses. Les économies varient de 15 % à 65 %, selon le degré de transition vers le hors-site ; examinez donc vos chiffres de près. Autre avantage : vos chantiers sont plus propres, ce qui plaît aux corps de métier, aux inspecteurs, aux voisins et aux clients.
6. Économies sur l’administration et les frais généraux du constructeur
Presque personne ne mesure ces coûts, alors qu’ils peuvent être bien plus élevés que vous ne le pensez. Calculez les économies réalisées sur les achats et la facturation grâce à la réduction du nombre de fournisseurs et de corps de métier à gérer dans votre système, ainsi que du nombre de commandes, de factures et de chèques à traiter.
7. Réduction des déplacements planifiés
Pour chaque fournisseur et chaque corps de métier intervenant dans votre processus actuel, calculez le nombre de déplacements nécessaires pour réaliser les travaux. Ce seul exercice sera révélateur. Calculez ensuite le coût total de ces déplacements. Le modèle Excel du calculateur de coût des déplacements TrueNorth vous facilitera la tâche. (Voir ci-dessous pour en obtenir une copie gratuite.) Calculez alors la réduction du nombre de déplacements planifiés grâce aux techniques de fabrication hors site et comparez les deux chiffres. Le résultat est saisissant.
8. Réduction des déplacements inutiles
Il ne s’agit pas du tout de la même chose que la réduction des déplacements planifiés, et nos données, précises et irréfutables, montrent que le coût des déplacements inutiles s’élève en moyenne à 10 000 $ par logement, une estimation prudente ; un chiffre de 12 000 $ à 15 000 $ est plus réaliste. Pourtant, presque aucun constructeur ne suit ni ne calcule le nombre et le coût des déplacements inutiles — ou qui devraient l’être — des fournisseurs et des corps de métier sur les chantiers. Soit ils ne comprennent pas l’impact, soit ils ne savent pas comment le mesurer, soit les deux. (Là encore, notre calculateur de coût des déplacements vous aidera.) Une fois ce coût établi, déterminez combien de déplacements inutiles les méthodes hors site peuvent éliminer. Je vous garantis que le chiffre sera bien supérieur à ce que vous imaginiez.
9. Réduction des VPO
Que vous les appeliez VPO, FPO, EPO ou simplement écarts, ils constituent une épidémie à l’échelle nationale et l’une des principales causes d’érosion des marges dans le secteur du logement. Toute dépense de main-d’œuvre, de matériaux et de frais généraux engagée après le démarrage d’un projet de logement relève d’un écart. Point final. Même s’il ne s’agit à vos yeux que de choix des clients, ces écarts vous coûtent de l’argent, à vous, à vos fournisseurs et aux corps de métier. Je n’ai encore jamais rencontré de constructeur qui mesure les écarts de façon complète et exacte, mais faites de votre mieux et calculez ce qui pourrait être éliminé grâce aux techniques de construction hors site : commandes urgentes de bois, déplacements supplémentaires du charpentier, réduction des dommages sur le chantier, entre autres.
10. Réduction des reprises de travaux
C’est un autre facteur difficile à calculer, car personne ne le mesure, mais il ne fait aucun doute que les marges en pâtissent. Toute reprise effectuée avant la clôture de la vente représente une perte pour tous. Examinez attentivement ce facteur, demandez à votre personnel sur le terrain d’estimer les coûts largement invisibles, puis calculez les économies possibles en dollars.
11. Réduction des coûts de garantie
Nous rencontrons encore des constructeurs qui ne suivent pas avec précision et exhaustivité les interventions sous garantie après la clôture de la vente, tant en fréquence qu’en coût pour chaque élément. Sans ces données, vous ne mesurez pas l’impact dans son ensemble. Si vous les avez, estimez de façon réaliste les économies que vous pourriez réaliser en adoptant différentes technologies de fabrication. La plupart devraient contribuer à réduire les demandes d’intervention sous garantie et leurs coûts. N’oubliez pas que le principal coût est l’incidence de ces interventions sur la satisfaction des clients. Elle est presque impossible à mesurer avec précision, mais doit être prise en compte.
12. Besoins en équipement
Aujourd’hui, les grues, les pompes et les autres équipements de manutention sont omniprésents ; il est donc essentiel de calculer la différence de coût entre les méthodes traditionnelles et les approches hors site. Les coûts supplémentaires peuvent être négligeables ou rédhibitoires.
