De meeste bouwers en leveranciers van bouwcomponenten berekenen de werkelijke, volledig meegerekende totale kosten bij het vergelijken van verschillende bouwmethoden slechts matig. Het is tijd om daar verandering in te brengen
Totale kosten: het enige wat telt
Voordat we de factoren bespreken waaruit het model bestaat, moeten we eerst een groot, hardnekkig obstakel aanpakken: de gewoonte om uitsluitend op basis van de offerteprijs in te kopen. Daar is geen houdbaar argument voor.
De meeste bouwers en ‘leveranciers van bouwcomponenten’ berekenen de werkelijke, volledig meegerekende totale kosten bij het vergelijken van bouwmethoden op zijn best matig. Als u niet verder kijkt dan de offerteprijs en de totale kosten meeweegt, kunt u onmogelijk eerlijk en nauwkeurig bepalen wat de juiste keuze is. Op basis van alleen de offerteprijs weet u één ding: uw cijfers kloppen niet. Alleen de totale kosten tellen.
Nu we het eens zijn over het streven naar inzicht in de totale kosten, bekijken we welke factoren u moet meenemen bij het vergelijken van traditionele bouw op locatie met offsitebouw. Hieronder vindt u de huidige lijst. Naar verwachting zal die veranderen, mede dankzij de inbreng van lezers en collega’s. Het uitgangspunt is een vergelijking tussen de werkelijke totale kosten van uw huidige bouwmethoden en de nieuwe kosten voor levering en montage van de offsitebouwtechnieken die u overweegt. Daarvoor moet u elke categorie eerlijk en grondig onder de loep nemen.
Houd rekening met deze 12 factoren bij het vergelijken van bouwen op locatie met offsitebouw
1. Besparing op de bouwtijd
Deze meting vereist dat u volkomen eerlijk bent over uw daadwerkelijke bouwtijd, niet over wat er op papier in de planning staat. Als u zichzelf hier voor de gek houdt, zijn uw gegevens onbruikbaar en klopt de kostenvergelijking niet. Leveranciers overschatten vaak hoeveel dagen hun offsitesystemen besparen; bouwers geven het werkelijke aantal dagen dat ze op de planning besparen vaak te laag op. Kijk de feiten onder ogen en bereken de waarde. Weinig bouwprofessionals weten hoe. De Saved-Day Calculator van TrueNorth helpt u daarbij (zie het einde van dit artikel voor een exemplaar). De besparing op de bouwtijd alleen is vaak al voldoende reden om over te stappen op offsiteproductiemethoden.
2. Besparing op directe materiaalkosten
Als u met turnkey-partners werkt, zit dit bedrag mogelijk verborgen in hun offertes, maar het is essentieel om het boven tafel te krijgen. Wandpanelen zouden bijvoorbeeld beslist moeten besparen op uw houtstaat, maar het komt vaak voor dat paneelfabrikanten door overproductie evenveel materiaal verspillen als de slechtste houtskeletbouwers. Extra staanders, korte stijlen en vulstukken horen uitzondering te zijn, geen regel; hetzelfde geldt voor te grote lateien of lateien die helemaal niet nodig zijn. Zouden de paneelfabrieken niet voorop moeten lopen met value engineering? Daag ze uit! Hun eerste offerte kan flink lager uitvallen als u erop aandringt; ineens kan prefabricage van panelen dan wel rendabel zijn.
3. Besparing op directe arbeidskosten
Dakspanten, wandpanelen en andere prefabcomponenten besparen de timmerlieden zonder twijfel arbeid, ook al zijn prijsaanpassingen in markten waar traditioneel op de bouwplaats wordt gebouwd aanvankelijk moeilijk te realiseren. Maar ga naar een markt waar gebruik wordt gemaakt van ontworpen dakspanten en vraag een timmerman om uw daken traditioneel op de bouwplaats te maken, dan krijgt u direct een forse prijsverhoging. Dit kan tijd en uitleg vergen, dus wees geduldig. In het begin ziet u die besparingen misschien niet, maar na enkele maanden leren timmerlieden hoeveel tijd ze ermee besparen en zullen de meesten hun prijs aanpassen — anders loopt u misschien de volgende prijsverhoging mis die uw concurrenten wel doorvoeren.
4. Besparing op directe arbeids- en materiaalkosten, buiten de timmerwerkzaamheden
Wanneer bouwers overstappen van traditioneel gebouwde daken op dakspanten uit de fabriek, halen ze doorgaans de arbeidskosten voor de dakconstructie zelf uit de berekening. Wat ze vaak over het hoofd zien, zijn de mogelijke kostenbesparingen op andere onderdelen van de constructie, namelijk de materialen en arbeid die niet langer nodig zijn voor lastoverdracht via steunpunten en dikkere funderingspoeren voor een traditioneel gebouwd dakframe. Vakwerkspanten besparen uw installateurs eveneens aanzienlijk veel arbeid. Als u deze kosten buiten beschouwing laat, klopt uw vergelijking niet.
5. Besparing door minder afval op de bouwplaats
Naast de gebruikelijke bouwcontainer verzamelen en verwijderen bouwers afval op allerlei manieren. In onze praktijk hebben we geleerd om nooit zomaar van de eerste schattingen uit te gaan: vaak zijn er bijkomende kosten niet meegerekend. Uit onderzoeken blijkt dat het verzamelen en afvoeren van afval gemiddeld $1,500 per woning kost. Offsitebouw kan die kosten beslist verlagen. De besparingen lopen uiteen van 15 percent tot 65 percent, afhankelijk van hoe ver u gaat. Duik dus diep in uw cijfers. Een bijkomend voordeel: uw bouwplaatsen zijn schoner, iets wat vakmensen, inspecteurs, buren en klanten waarderen.
6. Besparing op administratie- en overheadkosten voor de bouwer
Bijna niemand meet dit, maar het kan om veel meer geld gaan dan u denkt. Bereken hoeveel u bespaart op inkoop en facturering doordat u minder leveranciers en vakmensen in uw systeem hoeft bij te houden en minder bestellingen, facturen en cheques hoeft te verwerken.
7. Minder geplande ritten
Bereken voor elke leverancier en vakman in uw huidige proces hoeveel ritten nodig zijn om het werk uit te voeren. Dat is op zichzelf al verhelderend. Bereken vervolgens de totale kosten van die ritten. Met de Excel-sjabloon van de TrueNorth Trip-Cost Calculator is dat eenvoudig. (Zie hieronder voor een gratis exemplaar.) Bereken daarna hoeveel geplande ritten u bespaart met offsiteproductietechnieken en vergelijk de twee situaties. Dat opent u de ogen.
8. Minder verspilde ritten
Dit verschilt sterk van het verminderen van geplande ritten. We beschikken over harde cijfers waaruit blijkt dat verspilde ritten gemiddeld een voorzichtige schatting van $10K per woning kosten; $12K tot $15K is realistischer. Toch houden vrijwel geen bouwers bij hoeveel onnodige ritten leveranciers en vakmensen naar bouwplaatsen maken, of wat die kosten. Ze begrijpen de gevolgen niet, weten niet hoe ze dit moeten meten, of allebei. (Ook hierbij helpt onze Trip-Cost Calculator u de kosten te berekenen.) Zodra u die kosten in kaart hebt gebracht, bepaalt u hoeveel verspilde ritten offsitebouw kan voorkomen. Ik garandeer u dat dit er aanzienlijk meer zijn dan u dacht.
9. Minder VPO’s
Of u het nu VPO, FPO, EPO of gewoon een afwijking noemt: het is een landelijke plaag en een belangrijke oorzaak van margederving in de woningbouw. Alles aan arbeid, materiaal en bijbehorende overhead dat na de start van een woningbouwproject ontstaat, is een afwijking. Punt. Zelfs als het voor u slechts om klantkeuzes gaat, zijn het afwijkingen die u, uw leveranciers en uw vakmensen geld kosten. Ik heb nog geen enkele bouwer gevonden die afwijkingen volledig en correct meet. Doe uw best en bereken hoeveel u kunt voorkomen met offsitebouwtechnieken, zoals spoedbestellingen van hout, extra ritten voor de timmerman en minder schade op de bouwplaats.
10. Minder herstelwerk in het proces
Dit is opnieuw lastig te berekenen, omdat niemand het meet, maar het valt niet te ontkennen dat herstelwerk de marges aantast. Al het herstelwerk dat vóór de oplevering wordt uitgevoerd, betekent verlies voor iedereen. Kijk deze factor recht in de ogen, vraag uw medewerkers op locatie om de grotendeels verborgen kosten te schatten en bereken hoeveel u kunt besparen.
11. Minder garantiekosten
We zien nog steeds bouwers die garantieclaims na oplevering niet nauwkeurig en volledig bijhouden, zowel wat betreft de frequentie als de kosten van elk probleem. Als u minder bijhoudt, mist u de volledige impact. Als u over die gegevens beschikt, maakt u dan een realistische schatting van de besparingen die u met verschillende productietechnologieën kunt realiseren. De meeste daarvan zouden het aantal garantieclaims en de kosten moeten verlagen. Vergeet niet: de grootste kostenpost zijn de gevolgen van garantieclaims voor de klanttevredenheid. Die zijn bijna onmogelijk nauwkeurig te meten, maar moeten wel worden meegewogen.
12. Benodigde apparatuur
Tegenwoordig zijn kranen, pompen en andere materieel voor materiaalverwerking overal aanwezig. Daarom is het belangrijk om het verschil in apparatuurkosten tussen traditionele methoden en offsitebouw te berekenen. De extra kosten kunnen verwaarloosbaar zijn, maar ook een dealbreker vormen.
