A maioria dos construtores e fornecedores de componentes calcula de forma pouco rigorosa o custo total real, incluindo todos os encargos, ao comparar diferentes métodos. Está na altura de corrigir isso
Custo total: o único aspeto que importa
Antes de avançarmos para os fatores que compõem o modelo, temos de enfrentar um obstáculo importante e persistente: a prática de comprar apenas com base no preço da proposta, que não tem qualquer justificação viável.
A maioria dos construtores e «fornecedores de componentes» calcula, na melhor das hipóteses, de forma pouco rigorosa o custo total real, incluindo todos os encargos, ao comparar métodos de construção. Se não for além do preço da proposta e não considerar o custo total, é impossível fazer uma avaliação justa e rigorosa da opção certa. Com base apenas no preço da proposta, só sabe uma coisa: os seus números estão errados. O custo total é o único aspeto que importa.
Agora que estamos todos de acordo quanto à importância de procurar o custo total, consideremos os fatores a utilizar na comparação entre a construção tradicional no local e os métodos de construção fora do local. Eis a lista atual, que espero vir a alterar com a opinião de leitores e colegas. O ponto de partida é o custo total real dos métodos de construção que utiliza atualmente, comparado com o custo de entrega e montagem dos métodos de construção fora do local que está a ponderar. Isto exige uma análise rigorosa e sem rodeios de cada categoria.
Tenha em conta estes 12 fatores ao comparar a construção no local com a construção fora do local
1. Poupança no tempo de construção
Esta medição exige uma honestidade brutal quanto à duração real atual do seu ciclo de construção, não ao que diz o cronograma. Enganar-se a si próprio nesta questão corrompe os dados e invalida a comparação de custos. Os fornecedores tendem a sobrestimar os dias poupados com os seus sistemas de construção fora do local; os construtores tendem a subestimar os dias efetivamente previstos no cronograma. Encare os factos e calcule o valor. Poucos sabem como fazê-lo. A calculadora de dias poupados da TrueNorth vai ajudar (consulte o final deste artigo para obter uma cópia). Só o valor monetário dos dias poupados é muitas vezes suficiente para justificar a transição para métodos de produção fora do local.
2. Poupança direta em materiais
Se recorrer a empreiteiros com soluções chave na mão, este valor pode estar oculto nas propostas, mas é essencial apurá-lo. Os painéis de parede, por exemplo, devem permitir reduzir o consumo de madeira, mas é frequente os fabricantes de painéis desperdiçarem tanto material por excesso de construção como os piores carpinteiros de estruturas. O excesso de montantes, montantes curtos e montantes de reforço deve ser exceção, tal como as vergas sobredimensionadas ou desnecessárias. Não deveriam as fábricas de painéis liderar a engenharia de valor neste domínio? Desafie-as! A proposta inicial pode baixar substancialmente se insistir no assunto, e a construção com painéis pode, de repente, tornar-se viável.
3. Poupança direta em mão de obra
As treliças de cobertura, os painéis de parede e outros componentes pré-fabricados permitem, sem dúvida, poupar mão de obra aos carpinteiros de estruturas, embora, inicialmente, seja difícil obter ajustes nas propostas em mercados onde predomina a construção com madeira montada no local. Mas se for a um mercado dominado por treliças projetadas e pedir a um carpinteiro que construa a cobertura no local, o preço aumenta de imediato e substancialmente. Pode ser necessário tempo e formação, por isso tenha paciência. Talvez não veja logo essa poupança, mas, ao fim de alguns meses, os carpinteiros percebem quanto tempo poupam e a grande maioria ajusta os preços — ou talvez não tenha de enfrentar o próximo aumento que os seus concorrentes vão receber.
4. Poupança direta em mão de obra e materiais, excluindo os carpinteiros de estruturas
Ao passar de coberturas construídas no local para treliças fabricadas em fábrica, os construtores costumam descontar a mão de obra da própria estrutura da cobertura. Muitas vezes esquecem possíveis reduções de custos noutras partes da estrutura, nomeadamente nos materiais e na mão de obra que deixam de ser necessários para transferir cargas pontuais e construir sapatas de fundação mais espessas para suportar uma cobertura construída no local. Do mesmo modo, as treliças de alma aberta permitem poupar bastante mão de obra nas instalações mecânicas. Se ignorar estes custos, as suas comparações não serão válidas.
5. Poupança com a redução de resíduos no local
Além do contentor de resíduos habitual, os construtores recolhem e removem resíduos de várias formas. Na nossa prática, aprendemos a nunca aceitar os valores iniciais, pois há normalmente custos adicionais que não são contabilizados. No entanto, os estudos indicam que a recolha e remoção de resíduos custa, em média, $1,500 por unidade, e a construção fora do local pode, sem dúvida, reduzir esse valor. A poupança varia entre 15 por cento e 65 por cento, consoante o grau de adoção destas práticas, por isso analise os seus números em profundidade. Além disso, os estaleiros ficam mais limpos, algo de que os profissionais, os inspetores, os vizinhos e os clientes gostam.
6. Poupança em administração e custos gerais do construtor
Quase ninguém mede isto, mas o valor pode ser muito superior ao que imagina. Calcule a redução dos custos de compras e faturação resultante da diminuição do número de fornecedores e profissionais que tem de manter atualizados no sistema, bem como do número de encomendas, faturas e cheques que tem de processar.
7. Redução das deslocações planeadas
Para cada fornecedor e profissional envolvido no processo atual, calcule o número de deslocações necessárias para realizar o trabalho. Só isso já será revelador. Em seguida, calcule o custo total dessas deslocações. O modelo Excel da calculadora de custos de deslocação da TrueNorth facilitará esse cálculo. (Consulte abaixo para obter uma cópia gratuita.) Agora, calcule a redução das deslocações planeadas com a utilização de técnicas de fabrico fora do local e compare os dois valores. O resultado é surpreendente.
8. Redução das deslocações desperdiçadas
Isto é muito diferente da redução das deslocações planeadas. Dispomos de dados concretos que mostram que o custo das deslocações desperdiçadas é, em média, de uns conservadores $10K por unidade, sendo $12K a $15K um valor mais realista. No entanto, quase nenhum construtor acompanha e calcula o número e o custo das deslocações desperdiçadas — ou de outras deslocações que deveriam ser desnecessárias — de fornecedores e profissionais aos estaleiros. Ou não compreendem o impacto, ou não sabem como medi-lo, ou ambas as coisas. (Mais uma vez, a nossa calculadora de custos de deslocação vai ajudar.) Depois de apurar esse custo, determine quantas deslocações desperdiçadas os métodos de construção fora do local podem eliminar. Garanto-lhe que são significativamente mais do que imagina.
9. Redução das ordens de alteração
Quer lhes chame VPO, FPO, EPO ou simplesmente alterações, são uma epidemia nacional e uma das principais causas de perda de margem no setor da habitação. Tudo o que se acrescenta à mão de obra, aos materiais e aos custos gerais associados após o início da construção de uma habitação constitui uma alteração. Ponto final. Mesmo que para si sejam apenas escolhas dos clientes, são alterações que lhe custam dinheiro, tal como aos seus fornecedores e profissionais. Ainda não encontrei um único construtor que meça as alterações de forma completa e correta, mas faça o possível e calcule quanto poderá eliminar através de técnicas de construção fora do local, como encomendas urgentes de madeira, deslocações adicionais do carpinteiro e redução dos danos no local, entre outras.
10. Redução do retrabalho
Este é outro fator difícil de calcular, porque ninguém o mede, mas não há dúvida de que afeta as margens. Todo o retrabalho realizado antes da conclusão da venda representa uma perda para todos. Analise este fator a fundo, peça à sua equipa no terreno que estime o custo, geralmente oculto, e calcule o valor que poderá poupar.
11. Redução dos custos de garantia
Continuamos a encontrar construtores que não acompanham com rigor e exatidão as garantias após a conclusão da venda, tanto em termos da frequência como do custo de cada item. Sem estes dados, não consegue avaliar o impacto total. Se dispõe dos dados necessários, faça uma estimativa realista da poupança que poderá obter com a aplicação de diferentes tecnologias de fabrico. A maioria deverá ajudar a reduzir os pedidos de assistência ao abrigo da garantia e os respetivos custos. E lembre-se: o maior fator de custo é o impacto desses pedidos na satisfação dos clientes. É quase impossível medi-lo com exatidão, mas tem de ser tido em conta.
12. Necessidades de equipamento
Hoje em dia, as gruas, as bombas e outros equipamentos de movimentação de materiais estão por toda a parte, pelo que é fundamental calcular a diferença entre os custos de equipamento dos métodos tradicionais e das abordagens de construção fora do local. Os custos adicionais podem ser insignificantes ou inviabilizar o projeto.
